Quesito: “I proprietari di terreni confinanti con il mio appezzamento mi hanno comunicato la loro intenzione di vendere i predetti terreni in un unico blocco. Sono interessato all’acquisto di uno solo di questi terreni, posso esercitare la prelazione in riferimento a questo e non agli altri?”
Il diritto di prelazione a lei spettante discende dal disposto dell’art. 7 della legge n. 817/1971 il quale ha esteso il diritto di prelazione anche al proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in vendita, purché sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti od enfiteuti coltivatori diretti.
Senza entrare nel merito dei requisiti richiesti per l’esercizio del diritto di prelazione, già ampiamente trattati, vorrei soffermarmi solo sul tema da lei sollevato che è stato già oggetto di attenzione da parte della giurisprudenza di legittimità, in quanto la Corte di Cassazione, chiamata a pronunciarsi su fattispecie analoghe a quella da Lei descritta, ne ha parlato in alcune occasioni.
Per stabilire se il diritto di prelazione e il correlato diritto di riscatto possano essere esercitati in riferimento ad uno solo dei terreni oggetto della vendita e non a tutti occorre, innanzitutto, accertare se il complesso di terreni costituisca, al momento in cui la prelazione viene esercitata, una unità poderale nell’ambito della quale ciascun terreno sia privo di una propria autonomia oppure un insieme di porzioni distinte ed autonome, in quanto indipendenti l’una dall’altra.
A tal fine è stato chiarito che i terreni, anche se catastalmente distinti, sono da considerare non autonomi quando siano strutturalmente e funzionalmente dipendenti dagli altri terreni del compendio venduto ai fini della coltivazione, per la presenza di un’unica fonte di approvvigionamento idrico o della casa rurale o della canalizzazione principale di irrigazione soltanto sull’uno o l’altro dei terreni, pur essendo di utilità comune per tutti i terreni del compendio.
La prova della autonomia colturale e produttiva dei lotti di terreno non può essere tratta dalla mera prospettazione fatta dalle parti ma deve essere fondata su circostanze oggettive e l’indagine relativa va condotta con riferimento alla situazione esistente al momento in cui i diritti di prelazione o di riscatto vengono esercitati.
Appurata tale caratteristica occorrerà valutare se per quanto concerne la parte restante del compendio, ovvero i terreni per i quali non si vuole esercitare la prelazione, sussistano o meno i requisiti legali necessari per il sorgere del diritto indicato.
Deve infatti precisarsi che la prelazione parziale, ovvero quella esercitata in relazione solo ad un fondo di un più vasto complesso di terreni posto in vendita, non è consentita ove sia frutto della mera volontà dell’esercente il diritto perché tale desiderio non riceve tutela dal sistema vigente.
La prelazione parziale è consentita allorquando per la parte di terreni restante siano venuti a mancare i requisiti legali, come nel caso in cui parti del fondo siano state oggetto di espropriazione per pubblica utilità, o destinate ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica.
Possiamo dunque concludere che la prelazione e il riscatto agrari da parte del coltivatore diretto proprietario del fondo confinante con quello posto in vendita sono configurabili anche quando quest’ultimo costituisca parte di un blocco immobiliare più ampio oggetto della vendita (e sempre che il suo distacco dal complesso fondiario non menomi una unità poderale inscindibile o un’unica azienda agraria ma l’appezzamento costituisca un’unità poderale autonoma e distinta dal resto dei terreni) qualora esclusivamente su tale parte sussistano le condizioni di legge per il riscatto stesso e qualora ovviamente il frazionamento di una parte della maggiore estensione sia di fatto, e giuridicamente, possibile.
Avv. Marcello BOSSI
