Un argomento sempre di grande attualità in ambito agricolo e di sicuro interesse per i lettori di questa rivista è quello dell’usucapione speciale per la piccola proprietà rurale.
E’ noto che ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 1159 bis cc, la proprietà di fondi rustici con annessi fabbricati, situati in comuni classificati montani dalla legge, si acquista ab origine in virtù del possesso continuato pacifico ed indisturbato, per quindici anni. Tale termine si riduce, invece, ad anni cinque, nell’ipotesi in cui l’interessato abbia, in buona fede, acquisito essi beni da un soggetto che in realtà non era proprietario ma in virtù di un titolo astrattamente idoneo al trasferimento e regolarmente trascritto.
La ratio legis della disposizione in commento deve ovviamente ricondursi alla volontà del legislatore di predisporre una tutela ad hoc per i possessori di piccoli fondi rustici (che spesso si occupano anche della coltivazione del fondo medesimo), situati in particolari contesti territoriali; attraverso misure che facilitino e favoriscano la regolarizzazione del relativo titolo di proprietà.
Le regole procedurali che disciplinano il giudizio di accertamento dell’usucapione ex art. 1159 bis cc, non sono previste dal codice ma si trovano in una legge speciale, la Legge n. 346 del 10 maggio 1976; richiamata dallo stesso terzo comma dell’articolo sovra citato.
In particolare l’art. 3 della L. 346/1976 prevede che la relativa azione venga instaurata tramite ricorso da depositare presso il Giudice del luogo ove è situato il fondo. Come precisato anche dalla Suprema Corte, ai fini dell’usucapione speciale è necessario che il terreno in oggetto sia destinato in concreto all’attività agraria.
Ai fini dell’usucapione speciale per la piccola proprietà rurale è indispensabile che il possesso sia pacifico e si estrinsechi in un comportamento, continuo e non interrotto, corrispondente all’esercizio della proprietà per un periodo di almeno quindici anni.
Tale presupposto appare pacificamente rispettato nel caso in cui si sia goduto da tempo immemore dei terreni in modo pacifico, continuo e non interrotto ed a condizione che non sia mai stato contestato il predetto possesso.
Si precisa che le previsioni normative in questione si applicano anche ai fondi rustici situati in comuni non classificati montani aventi un reddito non superiore a quello fissato dalla legge speciale, pari ad Euro 180,76 (Lire 350.000), come risulta espressamente dall’art. 1159 bis, comma 4, C.p.c..
L’applicabilità della normativa in questione neppure potrebbe essere contestata eccependo che ai fondi non risultano annessi fabbricati poiché, per intendimento della giurisprudenza costante, la locuzione “con annessi fabbricati” richiamata dall’art. 1159 bis c.c. non rappresenta condizione necessaria ai fini del valido esperimento dell’azione, valendo solo a precisare che tale presenza non è ostativa all’applicazione della particolare fattispecie acquisitiva, estendendosi anche agli eventuali fabbricati esistenti sul fondo rustico (Cass. SS.UU. 13.04.2010 n. 8778; Cass. Civ. n. 13325/2000; Cass. Civ. n. 10301/1993).
Con riferimento al caso particolare dell’utilizzo e della conduzione dei fondi per l’allevamento del bestiame, si deve accertare se l’attività di pascolo sul fondo possa integrare la prova del possesso ad usucapionem.
Con ordinanza n. 1411 del 22/01/2021 la Corte di Cassazione ha richiamato i seguenti principi:
– l’aver utilizzato il terreno per il pascolo del bestiame, in assenza di un atto apprensivo della proprietà, è inidoneo al possesso ad usucapionem, perchè, di per sè, non esprime, in modo inequivocabile, l’intento di possedere, occorrendo, invece, che tale attività materiale, corrispondente all’esercizio del diritto di proprietà, sia accompagnata da univoci indizi, i quali consentano di presumere che essa è svolta uti dominus;
– l’interversione nel possesso non può avere luogo mediante un semplice atto di volizione interna, ma deve estrinsecarsi in una manifestazione esteriore, dalla quale sia possibile desumere che il detentore abbia iniziato ad esercitare il potere di fatto sulla cosa esclusivamente in nome proprio e non più in nome altrui, e detta manifestazione deve essere rivolta specificamente contro il possessore, in maniera che questi sia posto in grado di rendersi conto dell’avvenuto mutamento e della concreta opposizione al suo possesso (Cass. civile, 03/07/2018 n. 17376; Cass. civile 29/07/2013 n. 18215);
– la corte di merito si è adeguata ai principi di diritto affermati da questa Corte in tema di onere della prova del possesso ed ha correttamente ritenuto che il pascolo del bestiame, peraltro su terreni privi di recinzione, fosse inidoneo ad integrare il possesso ad usucapionem, avendo i proprietari, benchè residenti all’estero, continuato a possedere solo “animo”.
Del resto, il proprietario può possedere anche solo “animo”, purchè il possessore abbia la possibilità di ripristinare il contatto materiale con la cosa non appena lo voglia; soltanto qualora questa possibilità sia di fatto preclusa da altri o da una obiettiva mutata situazione dei luoghi, l’elemento intenzionale non è da solo sufficiente per la conservazione del possesso che si perde nel momento stesso in cui è venuta meno l’effettiva disponibilità della cosa (Cass. civile 29/01/2016 n. 1723; Cass. civile 29/07/2013 n. 18215).
A occuparsi di tale tematica è stata anche la successiva ordinanza n. 17469 del 19.06.2023 con cui la Suprema Corte si è espressa appunto su tale delicato e controverso tema, ribadendo che non basta il semplice possesso, in quanto esso si deve accompagnare ad atti di esercizio del potere tipico del proprietario: atti cioè che manifestino esteriormente, e alla luce del giorno, l’intenzione di comportarsi sul bene come se si fosse l’unico titolare, arrogandosi dei poteri che la legge altrimenti non attribuirebbe al semplice detentore.
Si pensi al comportamento di chi recinta un fondo e lo dota di un cancello senza consegnarne le chiavi al proprietario, oppure vi esegue opere straordinarie e interventi come la demolizione di un casolare, l’abbattimento di albero, lo spianamento di pendii, la mutazione di destinazione d’uso e così via.
Secondo la Suprema Corte, per l’usucapione di un terreno non basta, ad esempio, la semplice coltivazione, in quanto tale attività potrebbe essere semplicemente tollerata dal proprietario, il quale, per spirito di accondiscendenza, potrebbe non voler agire contro il detentore.
Secondo la sentenza della Corte di Cassazione n. 17469/2023, l’attività di pascolo su un terreno non basta per l’acquisto della proprietà per usucapione, in quanto la mera tolleranza dell’uso di un’area non recintata per il pascolo non è sufficiente a dimostrare il possesso utile per l’usucapione, perché tale attività potrebbe essere il frutto della mera tolleranza del proprietario.
Per valutare se un’attività è fatta con tolleranza, si deve considerare la durata dell’attività stessa. Se essa è prolungata, difficilmente può parlarsi di tolleranza e dunque potrebbe scattare l’usucapione. Sulla base di queste motivazioni, la Suprema Corte ha ribadito che l’attività di pascolo, in assenza di un atto apprensivo della proprietà, è inidonea a far scattare l’usucapione.
Già con ordinanza n. 25498/2014 la Suprema Corte aveva osservato che non si può parlare di una «piena ed indiscussa signoria di fatto su un terreno di ampia dimensione (nella specie, trecento ettari) nella condotta di conduzione al pascolo di un numero esiguo di bovini (nella specie, dieci), nonché nella realizzazione di modeste opere accessorie (quali la costruzione di tratti di recinzione per non far disperdere gli animali e il riadattamento di un manufatto per custodirvi il mangime), trattandosi di attività qualitativamente e quantitativamente non corrispondenti all’esistenza di un completo dominio sulla cosa, necessario ai fini dell’acquisto della proprietà per usucapione, tanto più ove esse coesistano con condotte di sorveglianza, custodia, sopralluogo e rilievo poste in essere dal proprietario».
Lo Studio rimane a disposizione di tutti gli interessati per chiarire ogni eventuale dubbio sulla questione.
Avv. Marcello Maria BOSSI
