Un argomento di sicuro interesse per i lettori di questo periodico è relativo al diritto di prelazione previsto dalla nostra normativa agraria, nel caso di vendita di un fondo rustico, per il conduttore dello stesso ovvero, in sua mancanza, per i proprietari, coltivatori diretti, di fondi confinanti.

Com’è ben noto la vendita di terreni agricoli, infatti, non è libera. Il legislatore, per rispondere ad esigenze diverse, ha voluto limitare la signoria del proprietario vincolando la circolazione dei terreni agricoli al rispetto della prelazione agraria, vale a dire il diritto del coltivatore di essere preferito, a parità di condizioni economiche, nella compravendita dei terreni rispetto ad un terzo.

Il rispetto della prelazione legale è essenziale: in caso contrario l’avente diritto che non è stato avvisato (e dunque posto nelle condizioni di esercitare la prelazione) potrà, anche una volta perfezionata la vendita con il terzo ed entro un anno dalla sua trascrizione, riscattare il fondo pagando al terzo la somma indicata nel contratto di compravendita ed il venditore dovrà risarcire il danno al terzo compratore che ha subito l’evizione del fondo.

Limitando l’analisi della questione al diritto di prelazione spettante ai proprietari dei terreni confinanti con quello posto in vendita, per far valere il diritto di prelazione è necessario che il richiedente soddisfi una serie di requisiti oggettivi e soggettivi: sul fondo offerto in vendita non deve essere insediato un affittuario coltivatore diretto; il richiedente deve essere proprietario del fondo confinante e lo deve coltivare direttamente da almeno due anni; non deve aver venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici di imponibile fondiario superiore a lire mille (pari a 0,52 euro), salvo il caso di cessione a scopo di ricomposizione fondiaria ed infine il fondo per il quale il confinante intende esercitare la prelazione, in aggiunta a tutti gli altri da lui posseduti in proprietà od enfiteusi, non deve superare il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia.

Ma cosa succede nell’ipotesi in cui vi sia una pluralità di soggetti teoricamente idonei a soddisfare tutti i predetti requisiti?

Sulla questione si e’ recentemente pronunciata la Corte di Cassazione con ordinanza n. 7292 del 16.03.2021.

L’ordinanza in esame enuncia il criterio da utilizzare per poter effettuare la scelta sul soggetto in capo al quale riconoscere il diritto alla prelazione o riscatto in caso di pluralità di richiedenti.

Nel caso analizzato dalla Suprema Corte, infatti, il proprietario del fondo intenzionato ad alienare, sebbene il fondo in questione fosse confinante con due diversi terreni di proprietà di due soggetti entrambi coltivatori diretti, ha informato della vendita solo uno dei due soggetti privando l’altro della possibilità di far valere il proprio diritto di prelazione.

Il proprietario confinante cui non era stata comunicata la volontà di alienare ha pertanto agito in giudizio per la tutela del proprio diritto e la Corte è stata chiamata ad esprimersi circa il criterio da seguire per poter effettuare la scelta sul soggetto in capo al quale riconoscere il diritto alla prelazione o riscatto.

In prima battuta occorre ricordare che non è sufficiente che il richiedente rivesta la qualità di coltivatore diretto essendo necessario che coltivi direttamente il terreno confinante con quello in vendita e che i fondi confinanti devono essere caratterizzati da una contiguità fisica e materiale lungo una linea comune di demarcazione.

Inoltre merita ricordare che la Cassazione con la sentenza n. n. 5952 del 25.03.2016 ha escluso che il diritto di prelazione e di riscatto del confinante spettino al socio della società semplice, affittuaria del fondo rustico, ancorché il socio sia anche comproprietario del fondo in quanto la legge richiede la coincidenza tra la titolarità del fondo e l'esercizio dell'attività agricola.

Fatte queste premesse e tenendo ben a mente che lo scopo della norma sulla prelazione sul riscatto è quello di favorire la riunione nella medesima persona della condizione di proprietario del fondo e di coltivatore dello stesso nonchè di agevolare la formazione e lo sviluppo della proprietà contadina attraverso un accorpamento dei fondi idoneo a migliorarne la redditività, evitando, nel contempo, che l'esercizio della prelazione avvenga per finalità meramente speculative occorre ora analizzare il contenuto della pronuncia della Suprema Corte nella pronuncia del 16.03.2021.

La Cassazione ha richiamato il D.Lgs n.228 del 2001 che all’art. 7 prevede che “Ai fini dell'esercizio del diritto di prelazione o di riscatto nel caso di più soggetti confinanti, si intendono, quali criteri preferenziali, nell'ordine, la presenza come partecipi nelle rispettive imprese di coltivatori diretti e imprenditori agricoli a titolo principale di età compresa tra i 18 e i 40 anni o in cooperative di conduzione associata dei terreni, il numero di essi nonché il possesso da parte degli stessi di conoscenze e competenze adeguate ai sensi dell'articolo 8 del regolamento (CE) n. 1257/99 del Consiglio, del 17 maggio 1999”.

In base a quanto sopra la Corte ha sottolineato, pertanto, che in una situazione di pluralità di coltivatori diretti proprietari di terreni diversi tutti confinanti con il fondo rustico posto in vendita, a ciascuno dei medesimi spetta il diritto di prelazione e riscatto e, ove si verifichi una situazione di conflittualità, è compito riservato al Giudice del merito la scelta del soggetto preferito, che dovrà accordare prevalenza ad uno piuttosto che agli altri aspiranti alla prelazione, alla stregua della maggiore o minore attitudine a concretare la finalità perseguita dalla citata norma e, cioè, l'ampliamento delle dimensioni territoriali dell'azienda diretto-coltivatrice che meglio realizzi le esigenze di ricomposizione fondiaria, di sviluppo aziendale e di costituzione di unità produttive efficienti sotto il profilo tecnico ed economico (Cfr. Cass. Civ. n. 1106 del 2006).

Il citato D.Lgs. n. 228 del 2001, all’ art. 7, chiarisce infatti quali criteri debbano essere seguiti dal Giudice per dirimere la conflittualità esistente tra più titolari del diritto di prelazione indicando nell’ordine:

  • la presenza come partecipi nelle rispettive imprese di coltivatori diretti e imprenditori agricoli a titolo principale di età compresa tra i 18 e i 40 anni
  • il numero dei medesimi
  • il possesso da parte dell'aspirante di "conoscenze e competenze adeguate ai sensi dell'art. 8 del Regolamento CE n. 1257/99 del Consiglio, del 17 maggio 1999".

Sulla scorta di tali premesse la Corte ha valutato corretto il ragionamento esposto dalla Corte d’Appello nella sentenza impugnata che aveva ritenuto di dare prevalenza al coltivatore diretto che possedeva un'azienda di estensione maggiore, con il numero maggiore di animali, ben meccanizzata e meglio dotata quanto agli attrezzi agricoli e che, pertanto, presentava una vocazione espansiva più forte.

I sottoscritti sono a disposizione di ogni interessato per valutare singolarmente ogni situazione e verificare se sussistono i requisiti imposti dalla legge e dalla giurisprudenza per l’esercizio di tale diritto.

Avv. Simona ARCURI

Avv. Marcello Maria BOSSI