Quesito: “Sono proprietario e vorrei vendere circa 8 ha di terreno, da 9 anni coltivati a pere, liberi da affittuari e vincoli di sorta. Il mio frutteto confina con altri tre fondi agricoli, di proprietari diversi, tutti coltivatori diretti. In particolare, ho iniziato una trattativa con uno di questi vicini, col quale sono in rapporti particolarmente buoni. Posso avere dei problemi con gli altri due vicini, se scelgo di vendere a lui?”
Com’è ben noto, la vendita di terreni agricoli non è libera. Il legislatore ha voluto limitare la signoria del proprietario, per rispondere ad esigenze diversissime, vincolando la circolazione dei terreni agricoli al rispetto della prelazione agraria, vale a dire il diritto del coltivatore di essere preferito nella compravendita dei terreni rispetto ad un terzo e a parità di condizioni economiche. Il rispetto della prelazione legale è essenziale: in caso contrario, l’avente diritto che non è stato avvisato (e dunque posto nelle condizioni di esercitare la prelazione) potrà, anche una volta perfezionata la vendita con il terzo, riscattare il fondo, pagando al terzo la somma indicata nel contratto. A questo punto, il venditore dovrà risarcire il danno al terzo compratore che ha subito l’evizione del fondo.
L’art. 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590 riconosce come primario l’interesse all’acquisto da parte del soggetto che materialmente coltiva il fondo da almeno due anni (l’affittuario, il mezzadro, il colono, il compartecipante, ma non chi coltiva il fondo di fatto, senza alcun contratto agrario), sempreché non abbia venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici (di imponibile fondiario superiore a lire mille), se non a scopo di ricomposizione fondiaria; inoltre, la totalità della sua proprietà fondiaria, a seguito dell’esercizio della prelazione, non deve superare il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia. Vi è poi il diritto di prelazione del componente della famiglia coltivatrice, a condizione che esista uno stato di comunione del fondo tra persone legate da vincolo di parentela, via sia effettivamente una famiglia coltivatrice e che i suoi componenti siano coltivatori manuali o continuino l’impresa familiare in comune. Infine, il coerede coltivatore diretto ha diritto di prelazione, anche rispetto al conduttore del fondo.
Qualora invece, come nel caso in questione, non vi siano soggetti legittimati all’esercizio delle suddette prelazioni, l’art. 7 della legge 14 agosto 1971, n. 817 ha dato rilevanza al diritto di prelazione dei proprietari dei fondi agricoli confinanti (in quanto coltivatori diretti ovvero società agricole di persone in cui almeno la metà dei soci sia in possesso della qualifica di coltivatore diretto). Lo scopo del legislatore è quello di evitare la microdivisione dei terreni e la speculazione sulla loro vendita, migliorando così il profilo tecnico ed economico delle aziende agrarie già esistenti. Solo in seguito alla dimostrazione di una mancanza di interesse all’acquisto da parte di tutte queste categorie “privilegiate” il proprietario sarà legittimato a vendere ad un terzo.
Con l’ampliarsi delle ipotesi di prelazione, è chiaro che molto spesso possano coesistere situazioni di diritto tra loro paritarie, ma la prelazione non può essere esercitata congiuntamente nel caso dei confinanti.
Nel caso presentato, un terreno libero da vincoli di prelazione di maggior privilegio (affittuario, mezzadro, colono, compartecipante, componenti della famiglia coltivatrice, coeredi), deve rispettare il diritto di prelazione dei tre proprietari dei fondi vicini. Affinché la scelta tra i possibili acquirenti, vantanti il medesimo titolo preferenziale, non venga censurata dal giudice, è imprescindibile seguire alcuni fondamentali criteri di natura legale e giurisprudenziale. Innanzitutto, anche il proprietario confinante può vantare il diritto alla prelazione solamente nel caso in cui possegga la qualifica di coltivatore diretto del fondo confinante, coltivi i terreni agricoli in questione da almeno due anni e comunque non abbia venduto fondi rustici nel biennio precedente l’azione di prelazione.
Se dovesse essere necessario operare ulteriori valutazioni, vigono i criteri giurisprudenziali ribaditi dalla Corte di Cassazione nella recente sentenza n. 2045 del 29.01.2010, in un caso del tutto analogo a quello presentato: il proprietario di un fondo confinante con quello posto in vendita, coltivatore diretto, firmava un preliminare per l’acquisto del compendio immobiliare; in seguito, il proprietario del fondo decideva di alienarlo alla proprietaria dell’altro fondo confinante, anch’essa titolare del diritto di prelazione in quanto coltivatrice diretta. I tre gradi di giudizio salvano l’avvenuta compravendita in nome del principio secondo cui spetta al giudice decidere a chi accordare la prevalenza, attraverso una valutazione che tenga conto della ratio della normativa sulla prelazione (quindi, come già detto, la finalità di ricomposizione fondiaria e l’efficienza e produttività dell’azienda agricola).
Il criterio definito prevalente dai Supremi giudici è stato quello dell’omogeneità delle colture dei fondi al momento dell’esercizio del diritto di prelazione: la prelazione dominante è stata ritenuta quella di chi, proprietario di un terreno destinato a frutteto, voleva acquistare il limitrofo terreno destinato anch’esso a frutteto, impegnandosi a non modificare la coltura del fondo da acquistare; invece, non sono state ritenute maggiormente meritevoli le intenzioni imprenditoriali dell’altro confinante, proprietario di una vigna, seppure in presenza di una naturale vocazione vitivinicola dell’intera zona (dato che, oltretutto, la trasformazione avrebbe comportato considerevoli investimenti e lunghi tempi di realizzazione).
Dunque, a parità di diritto, è opportuno comunicare a tutti i proprietari dei terreni limitrofi la propria intenzione di vendere (attraverso la notificazione del contratto preliminare di vendita del fondo con lettera raccomandata), per permettere loro l’eventuale esercizio della prelazione, entro 30 giorni. Qualora gli interessati, rispondenti ai criteri legali sopra presentati, siano più di uno, avrà maggior diritto di acquistare il terreno chi soddisfa il requisito giurisprudenziale dell’omogeneità di coltura dei terreni. Se ancora dovessero sussistere più pretendenti validi, l’ulteriore requisito proposto è quello dell’estensione del terreno posseduto, dandosi precedenza nell’acquisto ai proprietari di fondi di minori dimensioni.
In ogni caso, tutti gli ulteriori parametri sviluppati dai giudici dovranno sempre rispondere alla ratio assorbente della legge: perciò, nel considerare la capacità dirimente di criteri quali l’entità, le caratteristiche topografiche dei terreni, l’esuberanza della forza lavoro trasferibile sul terreno da acquistare e la stabilità dell’azienda incrementanda si deve comunque fare costante riferimento ai principi normativi primari, vale a dire la finalità di ampliamento delle dimensioni territoriali dell’azienda, la ricomposizione fondiaria, lo sviluppo aziendale e l’efficienza tecnico-produttiva.
Avv. Marcello BOSSI
