In merito al diritto di prelazione, sempre di grande attualità in ambito agricolo, un aspetto su cui vale la pena soffermarsi è sicuramente quello relativo al retratto agrario, diritto potestativo che comporta la sostituzione con effetti ex tunc dell’avente diritto alla prelazione, il retraente, nella posizione contrattuale del terzo acquirente, il retrattato, che ha acquistato il fondo in violazione del diritto di prelazione.
Gli istituti della prelazione agraria e del retratto agrario, sono dunque necessariamente connessi tra loro, posto che il diritto al retratto agrario o riscatto è esercitabile solo dall’avente diritto alla prelazione.
Com’è noto la legge, nell’ottica di conservare la destinazione agricola del fondo, riconosce al conduttore di un fondo ovvero, in sua mancanza, ai proprietari, coltivatori diretti, di fondi confinanti, il diritto di prelazione, che si sostanzia nella possibilità per gli stessi di essere preferiti a terzi nell’acquisto del fondo.
L’art. 8 della Legge n. 590/1965, oltre ad indicare i requisiti soggettivi, in capo all’affittuario per l’esercizio del diritto di prelazione in caso di vendita del fondo condotto (conduzione diretta da almeno due anni, assenza di vendite di altri fondi nel biennio precedente, mancato supero del triplo della capacita’ lavorativa aziendale con l’aggiunta del fondo in oggetto con quelli gia’ posseduti), stabilisce altresì rigorose modalità per la comunicazione della vendita (cd. denuntiatio) e per l’esercizio del diritto di retratto.
L’art. 7, poi, delle Legge n. 817/1971, nel caso che sul fondo oggetto di compravendita non sia insediato un affittuario (o un mezzadro o un enfiteuta) prevede che la prelazione spetti al proprietario, coltivatore diretto, di un fondo confinante.
Il proprietario del fondo è infatti tenuto a notificare con lettera raccomandata al coltivatore la proposta di alienazione tramite la trasmissione del preliminare di compravendita in cui devono essere indicati il nome dell’acquirente, il prezzo di vendita e le altre norme pattuite, compresa la clausola per l’eventualità della prelazione.
Qualora il proprietario non provveda a tale notificazione o il prezzo indicato sia superiore a quello risultante dal contratto di compravendita, l’avente diritto alla prelazione ha la possibilità di riscattare, entro un anno dalla trascrizione del contratto di compravendita, il fondo dall’acquirente e da ogni altro successivo avente causa.
È quindi da escludere che la violazione delle norme sulla prelazione agraria comporti la nullità del contratto di compravendita.
Per poter esercitare il diritto di retratto è sufficiente una dichiarazione stragiudiziale, comunicata per iscritto al terzo acquirente, tuttavia, nel caso in cui il terzo acquirente si opponga, il retraente dovrà agire in giudizio per ottenere il riconoscimento dell’avvenuto retratto. Dall’altra parte, la Suprema Corte di Cassazione ha precisato con la recente sentenza n. 9604 del 07.04.2023 che il terzo acquirente, che ha subito “lo spossessamento del fondo per effetto del vittorioso esercizio del retratto agrario da parte dell’avente diritto, può agire nei confronti dell’alienante per il risarcimento del danno ai sensi dell’art. 1483 c.c.”.
L’art. 8, comma 6 e 7, della Legge n. 590/1965, che detta la normativa sul pagamento del prezzo in tema di esercizio del diritto di prelazione, si applica anche all’ipotesi del retratto. Il retraente pertanto ha l’onere di versare il prezzo di acquisto entro il termine di tre mesi, decorrenti dal trentesimo giorno dall’avvenuta notifica da parte del proprietario, salvo che non sia diversamente pattuito tra le parti.
Sul punto, la Corte di Cassazione con la recente sentenza n. 7249 del 13.03.2023, ha chiarito che, nell’ipotesi in cui sorga contestazione, “il termine trimestrale per il pagamento del prezzo decorre, ai sensi della l. n. 2 del 1979, dal passaggio in giudicato della sentenza che riconosce il diritto del retrattante e non dalla comunicazione di cancelleria dell’avvenuto deposito della sentenza”.
Lo studio legale resta a disposizione di ogni interessato per chiarire ogni eventuale dubbio sulla questione.
Avv. Marcello Maria BOSSI
Dott.ssa Beatrice PEDAVOLI
