In materia di contratti di affitto di fondi rustici, un argomento di sicuro interesse è quello relativo alla risoluzione nel caso di grave inadempimento del conduttore.
Com’è noto la normativa disciplinante i contratti di affitto agrari è contenuta nella Legge n. 203 del 1982, la quale nel Capo I del Titolo I (articoli 1-7) tratta, in particolare, della durata del contratto, fissata in anni 15 con tacito rinnovo salvo disdetta da inviarsi un anno prima della scadenza.
Tale legge mira a garantire maggiore stabilità alle posizioni fondate sul lavoro piuttosto che a quelle basate sul diritto di proprietà e pertanto tutela maggiormente l’affittuario – conduttore del fondo.
In particolare, l’art. 5 della citata legge riconosce all’affittuario il diritto di recedere dal contratto di affitto agrario in qualsiasi momento con preavviso da comunicarsi al proprietario almeno un anno prima della scadenza dell’annata agraria in corso, mentre attribuisce al locatore la facoltà di ottenere la disponibilità del fondo prima della scadenza del termine solo in ipotesi di grave inadempimento del conduttore.
La legge stabilisce ed indica esplicitamente i casi di grave inadempimento dell’affittuario, che legittimano la risoluzione del contratto da parte del locatore, ovvero: la mancata corresponsione del canone per almeno una annualità, la cattiva conduzione del fondo (che si concreta nell’inadempimento degli obblighi di normale e razionale coltivazione del fondo, e di conservazione e manutenzione dello stesso e delle attrezzature ad esso relative) ed il subaffitto o la subconcessione del fondo.
L’articolo 5, comma 3, della medesima legge, prevede inoltre, quale condizione di procedibilità della domanda di risoluzione, l’onere in capo al proprietario del fondo, prima di ricorrere all’Autorità giudiziaria, di far pervenire all’affittuario, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento, formale contestazione dell’inadempimento, al fine di consentire al conduttore di sanare dette inadempienze entro il termine di tre mesi dal ricevimento della comunicazione, evitando così la risoluzione del contratto.
La contestazione dell’addebito deve essere precisa e puntuale, con la indicazione chiara e specifica dei fatti addebitati e l’illustrazione delle motivate richieste. Proprio sul punto si è espressa recentemente la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 8323 del 23.03.2023 nella quale è stato chiarito che “in tema di affitto di fondo rustico, qualora il concedente abbia inviato una diffida ai sensi dell’art. 5 della l. n. 203 del 1982 adducendo una pluralità di inadempimenti dell’affittuario, alcuni dei quali indicati in modo sufficientemente specifico ed altri in maniera soltanto generica, il successivo esercizio dell’azione è proponibile limitatamente agli inadempimenti specificamente individuati […]; l’azione è, invece, improponibile per gli inadempimenti indicati genericamente, ancorché l’atto introduttivo provveda a specificarli”.
Il fatto di riconoscere all’affittuario la possibilità di sanatoria, mette in evidenza ancora una volta, la scelta del legislatore di tutelare la continuità e la stabilità del rapporto di affitto agrario, che potrà essere tutelato dall’affittuario coltivatore diretto anche nel caso in cui si sia reso colpevole di un grave inadempimento.
Lo studio legale resta a disposizione di ogni interessato per chiarire ogni eventuale dubbio sulla questione.
Avv. Marcello Maria BOSSI
Dott.ssa Beatrice PEDAVOLI
