Diritto agrario


  • Quesito:
    "Sono un coltivatore diretto, titolare di un’azienda agricola. Ho deciso di ristrutturare un edificio dell’azienda (ora adibito a magazzino) per adibirlo ad un’attività agrituristica di pernottamento e fattoria didattica. Il Comune di *** mi ha addebitato, per questa trasformazione, Euro 30.000,00 di oneri di urbanizzazione perché l’edificio si erge su una particella di terreno non agricolo anche se confina con le altre particelle di terreno, di proprietà dell’azienda, che sono agricole. Chiedo, pertanto, se è giusto che io debba pagare gli oneri di urbanizzazione oppure se ho diritto all’esenzione".

    Iniziamo con entusiasmo questa collaborazione con il periodico della Vs. Associazione rispondendo ad un quesito che viene formulato da un associato della Provincia di Torino.

     

    Il punto focale per rispondere al quesito in questione è di capire se gli edifici dell’azienda agrituristica debbano essere classificati in base alla particella catastale su cui insistono o in base al nesso di strumentalità che li lega allo svolgimento dell’attività agricola. La risposta non è affatto immediata, in quanto il favore dimostrato nei confronti dell’attività agrituristica e la floridità di tale settore hanno portato negli ultimi anni ad una vivace attività normativa, non solo a livello nazionale ma anche a livello locale.

     

    Ai sensi della Legge n. 96/2006, per attività agrituristiche si intendono le attività di ricezione ed ospitalità esercitate dagli imprenditori agricoli di cui all’art. 2135 c.c., attraverso l’utilizzazione della propria azienda in rapporto di connessione con le attività di coltivazione del fondo, di silvicoltura e di allevamento di animali. Tale definizione compare, altresì, nella Legge Regionale n. 38/1995, art. 2, dove però si specifica che, nella conduzione di un’azienda agrituristica, le attività di coltivazione ed allevamento devono comunque rimanere principali, quindi prevalere sull’attività di ricezione ed ospitalità.

     

    Posto, quindi, che per aversi attività agrituristica è necessario che il titolare dell’azienda sia un imprenditore agricolo professionale (IAP) così come definito dal Codice Civile e dalla normativa speciale, ossia di un soggetto che esercita attività di coltivatore diretto, allevatore o tutte le altre attività a queste connesse, altro requisito fondamentale è che l’attività sia svolta utilizzando i locali dell’azienda agricola, ossia gli edifici o parte di essi già esistenti nel fondo.

     

    All’imprenditore agricolo sono riconosciute inoltre delle peculiarità edificatorie, tra cui l’esenzione da contributi di costruzione e/o urbanizzazione, nelle aree destinate dal piano regolatore all’agricoltura, tuttavia tale esenzione avendo carattere eccezionale è riconosciuta solo in ipotesi specifiche.

     

    Secondo il disposto dell’art. 17 del D.P.R. n. 380/2001, il contributo alla costruzione non è dovuto per gli interventi da realizzare nelle zone agricole, ivi comprese le residenze, in funzione della conduzione del fondo e delle esigenze dell’imprenditore agricolo. Poiché, tuttavia, l’agriturismo non sempre costituisce un’attività propriamente funzionale alla conduzione del fondo agricolo ed alle esigenze dell’imprenditore, in quanto tale attività può essere meramente connessa, in sede di rilascio della concessione di costruzione potrebbe essere negata, da parte di zelanti funzionari di amministrazioni comunali, l’esenzione dal contributo di cui sopra.

     

    Tale conclusione è supportata da un’altra considerazione. A seguito dei lavori di ristrutturazione, l’immobile di cui al quesito, attualmente adibito a magazzino, cambierà destinazione d’uso, diventando una struttura agrituristica. Tale mutamento potrebbe non venire considerato esente da oneri. Il Consiglio di Stato ha, infatti, affermato che il mutamento di destinazione d’uso a cui l’immobile è urbanisticamente destinato è di per sè elemento sufficiente per l’imposizione di oneri e/o contributi di urbanizzazione (Cons. Stato n. 2163/2006).

     

    Da quanto fin qui brevemente esposto, emerge che, a prescindere dalla qualificazione catastale della particella su cui insiste il fabbricato, nel caso in questione gli oneri di urbanizzazione potrebbero essere richiesti dalla Pubblica Amministrazione residuando la possibilità in capo all’impreditore agricolo di sottoporre la questione all’Autorità Giudiziaria per ottenere il riconoscimento dell’esenzione ed il conseguente rimborso.

     

    Avv. Marcello BOSSI

     

     

     

     

     

     

  • Nel diritto agrario la disciplina del fenomeno successorio a causa di morte presenta, rispetto all’ordinario regime successorio, rilevanti peculiarità ispirate all’esigenza primaria di tutelare la continuità dell’impresa agricola.

    La successione agraria, infatti, non ha la funzione di garantire la continuità nella titolarità di un patrimonio bensì quella di assicurare la continuità nella titolarità di un ordinamento produttivo quale è l’impresa agricola.

    In tale ambito la norma di riferimento è costituita, in primo luogo, dall’art. 49 della Legge n. 203 del 3 maggio 1982 il quale al I comma prevede che “in caso di morte del proprietario di fondi rustici condotti o coltivati direttamente da lui o dai suoi familiari, quelli tra gli eredi che, al momento dell’apertura della successione, risultino avere esercitato e continuino ad esercitare su tali fondi l’attività agricola in qualità di imprenditori a titolo principale ai sensi dell’art. 12 legge 9 maggio 1975, n. 153, o di coltivatori diretti, hanno diritto a continuare nella conduzione o coltivazione dei fondi stessi anche per le porzioni ricomprese nelle quote degli altri coeredi e sono considerati affittuari di esse. Il rapporto di affitto che così si instaura tra i coeredi è disciplinato dalle norme della presente legge, con inizio dalla data di apertura della successione”.

    In altre parole, la precisata disposizione prevede la costituzione coattiva di un rapporto di affitto agrario, posto che l’erede coltivatore diretto o imprenditore agricolo diviene ex lege affittuario dei fondi di proprietà della comunione ereditaria per un periodo di 15 anni, corrispondenti alla durata legale minima dei contratti di affitto di fondi rustici prevista dall’art. 1 della Legge n. 203/1982.

    Risulta, pertanto, evidente come, con tale previsione normativa, il legislatore del 1982 abbia inteso assicurare, anche dopo la morte dell’imprenditore agricolo e per un periodo di almeno 15 anni, l’integrità e la continuità dell’azienda agricola, facendo prevalere l’interesse alla continuità di gestione ed alla conservazione dell’unità economica costituita dalla medesima azienda su quello dei singoli coeredi a che non vi sia una disparità di trattamento tra di loro.

    A seguito di un’attenta disamina della norma de qua si evince che affinché possa instaurarsi ex lege un rapporto di affitto agrario è necessario che, a favore dell’avente diritto, ricorrano tutti i presupposti soggettivi previsti dall’art. 49 della Legge n. 203/1982 che consistono nella qualità di erede e nel fatto di avere esercitato e di continuare ad esercitare, al momento dell’apertura della successione, sui fondi di proprietà del de cuius, attività agricola in qualità di imprenditore a titolo principale o di coltivatore diretto.

    Con riferimento a tale ultimo requisito la Corte di Cassazione ha, tuttavia, precisato che l’art. 49 della Legge n. 203/1982 può trovare applicazione solo nei confronti dei familiari eredi che prima della morte del de cuius esercitavano la loro attività agricola in forza di un rapporto di fatto o di un rapporto del quale la morte abbia determinato lo scioglimento (a titolo di esempio società, associazione in partecipazione con apporto di lavoro), con esclusione pertanto dei familiari eredi che esercitavano l’attività di conduzione o coltivazione del fondo in virtù di un regolare contratto di affitto agrario, posto che, in tale caso, l’erede stesso, in qualità di concessionario ex contractu, continua ad usufruire del godimento del fondo rustico ai sensi della disposizione contenuta nel III comma del medesimo articolo, secondo cui i contratti agrari non si sciolgono per la morte del concedente.

    Altra norma di riferimento in materia di successione agraria è costituita dall’art. 4 della Legge n. 97 del 31 gennaio 1994.

    Tale disposizione, inizialmente applicabile solo ai fondi rustici ubicati in comuni montani poi estesa anche alle aziende agricole ubicate in comuni non montani dall’art. 8 del D. Lgs. n. 228/2001, prevede che gli eredi considerati affittuari, ai sensi dell’art. 49 della Legge n. 203/1982, delle porzioni di fondi rustici ricomprese nelle quote degli altri coeredi hanno diritto, alla scadenza del rapporto di affitto instauratosi per legge, all’acquisto della proprietà delle porzioni medesime, unitamente alle scorte, alle pertinenze ed agli altri annessi rustici.

    La norma in esame, pertanto, consente agli eredi considerati affittuari ex lege di acquistare coattivamente, alla scadenza dei 15 anni, la proprietà dei fondi rustici, ivi comprese le quote di spettanza degli altri coeredi, i quali nulla possono porre in essere per evitare che la loro sfera giuridica venga ad essere modificata.

    Affinché, tuttavia, possa darsi corso all’acquisto coattivo dei fondi rustici è necessario che ricorrano i requisiti previsti dall’art. 4, II comma, della Legge n. 97/1994, ossia che l’affittuario non abbia alienato, nel triennio precedente, altri fondi rustici di imponibile fondiario superiore a Lire 500.000, che il fondo per il quale si intende esercitare il diritto, in aggiunta ad altri eventualmente già posseduti, non superi il triplo della capacità lavorativa sua e della sua famiglia e di essersi obbligati a condurre o coltivare direttamente il fondo per almeno sei anni.

    Solo in assenza di uno di tali presupposti gli altri coeredi possono opporsi all’acquisto coattivo anche delle loro porzioni dei fondi rustici facenti parte della comunione ereditaria da parte del coerede affittuario ex art. 49 legge n. 203/1982.

    Il coerede affittuario che intenda avvalersi del diritto all’acquisto coattivo della proprietà dei fondi rustici previsto dall’art. 4 della Legge n. 97/1994 è tenuto, ai sensi dell’art. 5 della medesima legge, a notificare agli altri coeredi, entro sei mesi dalla scadenza del rapporto di affitto ed a mezzo di lettera raccomandata con avviso di ricevimento, la dichiarazione di acquisto ed a versare il prezzo di acquisto entro tre mesi dall’avvenuta notificazione della dichiarazione, tale prezzo determinato, con riferimento ai terreni, dal Valore Agricolo Medio di cui all’art. 4 della Legge n. 590/1965 e, con riferimento alle scorte, pertinenze ed altri annessi rustici, dall’Ispettorato Provinciale dell’Agricoltura o dall’organo regionale corrispondente.

     

                                                                                                                          Avv. Marcello BOSSI

                                                                                                                          Avv. Chiara CARITA’ 

  •  


    Quesito:
    “ Ho un contratto scritto di comodato per la conduzione di un terreno. E’ stato stipulato a gennaio di quest’anno con scadenza al dicembre 2018. In questi giorni il proprietario purtroppo è deceduto e gli eredi hanno chiesto la risoluzione del contratto. Hanno diritto ad ottenere il bene immediatamente oppure devono rispettare la scadenza del contratto?”

    Il comodato è un contratto col quale una parte consegna all’altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato con l’obbligo di restituirla alla scadenza pattuita ovvero, in caso di assenza di pattuizione, a semplice richiesta del comodante.

    In tema di rapporti agrari la disposizione prevista dall’art. 27, Legge n. 203/182, secondo il quale le norme regolatrici dell’affitto di fondi rustici si applicano anche a tutti i contratti agrari, non trova applicazione con riguardo alla concessione in comodato di un fondo rustico stante l’impossibilità di qualificarla come contratto agrario. La differenza tra un contratto agrario e contratto di comodato risiede nella diversa causa dei due contratti dovendosi ricercare la prima nella volontà di costruire un’impresa agraria sul fondo altrui e la seconda nella semplice consegna di un bene, indipendentemente dal fatto che il comodatario non si limiti ad un’attività di custodia ma svolga anche attività di gestione.

    Da quanto sopra ne consegue che il comodato di fondo rustico non seguirà le vicende proprie dei contratti agrari ma la disciplina generale in materia di comodato dettata dal Codice Civile.

    In particolare, in tema di restituzione, l’art. 1809 c.c. statuisce, al primo comma, che il comodatario è obbligato a restituire la cosa alla scadenza del termine convenuto ed al secondo comma, che se durante il termine convenuto, sopravviene un urgente ed imprevisto bisogno al comodante, questi può esigerne la restituzione immediata.

    Ora, ciò detto, il codice disciplina le vicende del contratto nell’ipotesi di morte del comodatario, prevedendo in tal caso che il comodante può esigere l’immediata restituzione dell’immobile dagli eredi del comodatario, ma nulla dice dell’ipotesi di morte del comodante.

    Per trovare una risposta occorre allora rifarsi alla giurisprudenza, dove però si rilevano sul punto posizioni discordanti.

    Secondo un primo orientamento, in caso di morte del comodatario gli eredi del comodante sono tenuti a rispettare il termine di durata del contratto in pendenza del quale si sia verificata la morte del comodante (Cass. civ. 03.11.2004, n. 21059). Seguendo tale orientamento ne deriverebbe la possibilità di proseguire nella detenzione del bene, ferma la facoltà di cui all’art. 1809 c.c. per gli eredi di richiederne la restituzione in caso di sopravvenienza di un urgente ed imprevedibile bisogno.

    Secondo un diverso orientamento, invece, la morte del comodante determinerebbe, come nel caso di morte del comodatario, la risoluzione del comodato con l’attribuzione agli eredi del comodante del diritto di agire per la risoluzione del contratto e la restituzione della cosa (Cass. Civ. 19.04.1991, n. 4258). Assecondando tale posizione ne deriverebbe che gli eredi sarebbero legittimati a richiedere la risoluzione del contratto.

    Alla luce delle citate pronunce e data l’assenza di posizioni giurisprudenziali certe, forse una risposta andrebbe ricercata nel fatto che, preoccupandosi il legislatore di disciplinare solo le vicende del comodato in caso di decesso del comodatario e nulla prevedendo, invece, nel caso di morte del comodante, a quest’ultima ipotesi non sarebbe applicabile l’art. 1811 c.c. e quindi gli eredi del comodante non potrebbero esigere l’immediata restituzione del bene. Resta, comunque, sempre salva la facoltà degli erede, ormai comodanti, di richiedere la restituzione ex art. 1809 c.c.

    Riportando quanto detto al caso prospettato nel quesito proposto e rimanendo ancorati alla lettera dell’art. 1809 c.c., gli eredi potrebbero comunque richiedere la restituzione del bene prima della scadenza del termine pattuito solo qualora tale richiesta fosse giustificata dalla sopravvenienza di un bisogno urgente ed imprevedibile.

    Avv. Marcello BOSSI

     

     

  • La Corte di Cassazione con sentenza n. 20758 del 6 ottobre 2010 ha ribadito che la responsabilità per i danni provocati da animali selvatici alla circolazione dei veicoli deve essere imputata all'ente (sia esso Regione, Provincia, Ente Parco, Federazione o Associazione) a cui siano stati concretamente affidati, nel singolo caso, anche in attuazione dellaL. n. 157 del 1992, i poteri di amministrazione del territorio e di gestione della fauna ivi insediata.La responsabilità dell'ente è configurabile solo exart. 2043 c.c. con le note implicazioni circa l'onere probatorio, e richiede, pertanto, l'accertamento di un concreto comportamento colposo ascrivibile all'ente pubblico (Cass. agosto 1991, n. 8470, 13 dicembre 1999 n. 13956, 14 febbraio 2000 n. 1638, 24 settembre 2002 b. 13907, 24 giugno 2003 nn. 10008, 28 luglio 2004 n. 14241). Del resto, non possono essere pretese dall'ente pubblico la recinzione e la segnalazione generalizzata di tutti i perimetri boschivi, indipendentemente dalle loro peculiarità concrete.

  • La questione giuridica decisa dalla Suprema Corte con la sentenza n. 5952 del 25.03.2016 - su cui non risultano precedenti di legittimità in termini - è originata dalla peculiarità della fattispecie concreta, in cui il fondo confinante con il terreno oggetto di riscatto risulta condotto in affitto da una società semplice. In particolare, il problema che viene in rilievo, in considerazione della circostanza che tra i soci vi è uno dei comproprietari del fondo stesso, è se costui sia o meno titolare del diritto di prelazione agraria e dello speculare diritto di riscatto nella ricorrenza degli altri requisiti di legge.

    Si rileva, innanzitutto, come la giurisprudenza di legittimità sia costante nell'affermare che le norme sul diritto di prelazione e di riscatto, di cui alla L. n. 590 del 1965, art. 8 e successive modificazioni e alla L. n. 817 del 1971, art. 8, sono norme di stretta interpretazione, che prevedono un numero chiuso di ipotesi e non consentono estensioni al di fuori di quelle tassativamente previste (ex multis, Cass. civ. 5 marzo 2007, n. 5072; Cass. civ. 1 aprile 2003, n. 4914.). E ciò per l'ovvia considerazione che il diritto di prelazione e di riscatto apportano, in concreto, una significativa limitazione del diritto di proprietà garantito dall'art. 42 Cost., perchè una delle prerogative fondamentali del proprietario è quella di alienare il proprio diritto ad un soggetto liberamente scelto; facoltà che risulta fortemente compressa dalle norme sul diritto di prelazione.

    L'esegesi delle norme che disciplinano il diritto di prelazione agraria e di riscatto esige, quindi, un costante bilanciamento tra valori costituzionalmente rilevanti, atteso che il fondamento dell'istituto di cui alla L. 26 maggio 1965, n. 590, art. 8 e successive modificazioni e alla L. 14 agosto 1971, n. 817, art. 7, si rinviene nell'intento del legislatore di favorire la riunione nella medesima persona della condizione di proprietario del fondo e di coltivatore dello stesso, nonchè di agevolare la formazione e lo sviluppo della proprietà contadina, attraverso un accorpamento dei fondi idoneo a migliorarne la redditività, evitando, nel contempo, che l'esercizio della prelazione avvenga per finalità meramente speculative.

    Sulla base di tale premessa, la norma di cui alla L. n. 817 del 1971, art. 7, nella parte in cui al comma 2, n. 2), stabilisce che il diritto di prelazione (e quindi di riscatto) spetta anche "al coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in vendita, purchè sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti od enfiteuti coltivatori diretti", va interpretata nel senso che, da un lato, il diritto di prelazione (o quello succedaneo di riscatto) del proprietario confinante è destinato a cedere rispetto a quello esercitato dal mezzadro (colono, affittuario, ecc) insediato nel fondo oggetto di alienazione e, dall'altro, che il proprietario del fondo confinante con quello in vendita, in tanto risulta titolare di siffatto diritto, in quanto non solo abbia la qualità di coltivatore diretto ma, contemporaneamente, coltivi direttamente il terreno confinante con quello in vendita.

    Costituisce invero affermazione costante nella giurisprudenza di legittimità quella che, ai fini dell'esercizio della prelazione da parte del proprietario confinante del fondo compravenduto ai sensi della L. n. 817 del 1971, è necessario non solo che lo stesso rivesta la qualifica di coltivatore diretto per essere dedito in concreto alla attività agricola, ma altresì che coltivi direttamente il fondo adiacente a quello posto in vendita, non essendo sufficiente che eserciti altrove l'attività di agricoltore. L'intento perseguito dal legislatore è, infatti, l'ampliamento dell'impresa coltivatrice diretta finitima, non già l'acquisto della proprietà della terra da parte di qualsiasi coltivatore diretto (Cass. civ. 27 gennaio 2010, n. 1712; Cass. civ. 16 marzo 2005, n. 5682; Cass. civ. 22 giugno 2001, n. 8595).

    Merita rammentare, a tal proposito, che una recente sentenza delle Suprema Corte ha affermato che il diritto di prelazione e riscatto agrario, previsto dalla L. 14 agosto 1971, n. 817, art. 7, non spetta al confinante nudo proprietario, in quanto tale privo della qualità di coltivatore diretto del fondo, che non ha poteri di godimento del bene, di cui potrebbe non diventare mai pieno proprietario. (Cass. civ. 7 aprile 2015, n. 6904).

    In altri termini la legge, nel riconoscere il diritto di prelazione al proprietario coltivatore diretto di terreni confinanti, postula una coincidenza tra titolarità del fondo ed esercizio dell'attività agricola. E se questa è la condizione indicata dalla legge, è evidente che lo stesso diritto non può essere riconosciuto al proprietario che abbia concesso in affitto il fondo ad una società, ancorchè di persone, come la società semplice; e ciò quand'anche il proprietario sia anche socio della società, giacche, in tal caso, è la società che è nel godimento del fondo e si manifesta ed agisce all'esterno come titolare dell'attività agricola.

    Si precisa infatti che il sistema delineato dall'art. 2266 c.c., e segg., riconducibile ad un'autonomia patrimoniale imperfetta, postula che la società debba essere considerata come un complesso unitario, portatore di una propria volontà e di propri interessi giuridicamente protetti, diversi e distinti da quello delle persone fisiche dei singoli soci; con la specifica conseguenza che il (com)proprietario del fondo, nell'ambito del contratto di affitto, assume la veste di concedente, che non può essere confusa con la posizione dell'affittuaria, che è riferibile alla società.

    Con la sentenza n. n. 5952 del 25.03.2016 la Suprema Corte ha pertanto enunciato il seguente principio di diritto:

    poiché il diritto di prelazione e di riscatto agrari costituiscono ipotesi tassative, regolate dalla legge e non suscettibili di interpretazione estensiva, i diritti di prelazione e di riscatto del confinante, previsti dalla L. n. 817 del 1971, art. 7, comma 2, n. 2), non spettano al socio della società semplice, affittuaria del fondo rustico, ancorché il socio sia anche comproprietario del fondo, dal momento che la norma richiede la coincidenza tra la titolarità del fondo e l'esercizio dell'attività agricola, nella specie riferibile alla società.

    Avv. Marcello Maria BOSSI

    Avv. Alessia GOLZIO

     

  • La Corte di Cassazione con la sentenza del 09.06.2011 n. 12717 ha ribadito che la vendita del fondo acquistato con i benefici concessi dalla L. 26 maggio 1965, n. 590, effettuata prima che siano trascorsi i prestabiliti dieci anni dall’acquisto, comporta unicamente la decadenza dai benefici accordati in materia di formazione e arrotondamento della proprietà contadina e non anche la nullità della vendita stessa.

  • La Corte di Cassazione con la sentenza del 09.06.2011 n. 12718 ha ribadito che l’esercizio del diritto di riscatto agrario, attesa la sua funzione di tutela della piccola proprietà coltivatrice, risulta precluso nel caso in cui, in epoca successiva alla vendita del fondo al terzo ma anteriormente alla dichiarazione da parte del riscattante, il fondo medesimo abbia subito un mutamento di destinazione da agraria ad edificatoria. La Suprema Corte ha, invero, evidenziato che le condizioni alle quali è subordinata la proficua utilizzazione del meccanismo del riscatto agrario devono sussistere tanto nel momento in cui sorge il relativo diritto (vendita del fondo al terzo) quanto nel momento in cui detto diritto viene esercitato (tempo in cui la dichiarazione del riscattante giunge al riscattato).

  • Un argomento di sicuro interesse per i lettori di questo periodico è relativo al diritto di prelazione previsto dalla nostra normativa agraria, nel caso di vendita di un fondo rustico, per il conduttore dello stesso ovvero, in sua mancanza, per i proprietari, coltivatori diretti, di fondi confinanti.

    Com’è ben noto la vendita di terreni agricoli, infatti, non è libera. Il legislatore, per rispondere ad esigenze diverse, ha voluto limitare la signoria del proprietario vincolando la circolazione dei terreni agricoli al rispetto della prelazione agraria, vale a dire il diritto del coltivatore di essere preferito, a parità di condizioni economiche, nella compravendita dei terreni rispetto ad un terzo.

    Il rispetto della prelazione legale è essenziale: in caso contrario l’avente diritto che non è stato avvisato (e dunque posto nelle condizioni di esercitare la prelazione) potrà, anche una volta perfezionata la vendita con il terzo ed entro un anno dalla sua trascrizione, riscattare il fondo pagando al terzo la somma indicata nel contratto di compravendita ed il venditore dovrà risarcire il danno al terzo compratore che ha subito l’evizione del fondo.

    Limitando l’analisi della questione al diritto di prelazione spettante ai proprietari dei terreni confinanti con quello posto in vendita, per far valere il diritto di prelazione è necessario che il richiedente soddisfi una serie di requisiti oggettivi e soggettivi: sul fondo offerto in vendita non deve essere insediato un affittuario coltivatore diretto; il richiedente deve essere proprietario del fondo confinante e lo deve coltivare direttamente da almeno due anni; non deve aver venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici di imponibile fondiario superiore a lire mille (pari a 0,52 euro), salvo il caso di cessione a scopo di ricomposizione fondiaria ed infine il fondo per il quale il confinante intende esercitare la prelazione, in aggiunta a tutti gli altri da lui posseduti in proprietà od enfiteusi, non deve superare il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia.

    Ma cosa succede nell’ipotesi in cui vi sia una pluralità di soggetti teoricamente idonei a soddisfare tutti i predetti requisiti?

    Sulla questione si e’ recentemente pronunciata la Corte di Cassazione con ordinanza n. 7292 del 16.03.2021.

    L’ordinanza in esame enuncia il criterio da utilizzare per poter effettuare la scelta sul soggetto in capo al quale riconoscere il diritto alla prelazione o riscatto in caso di pluralità di richiedenti.

    Nel caso analizzato dalla Suprema Corte, infatti, il proprietario del fondo intenzionato ad alienare, sebbene il fondo in questione fosse confinante con due diversi terreni di proprietà di due soggetti entrambi coltivatori diretti, ha informato della vendita solo uno dei due soggetti privando l’altro della possibilità di far valere il proprio diritto di prelazione.

    Il proprietario confinante cui non era stata comunicata la volontà di alienare ha pertanto agito in giudizio per la tutela del proprio diritto e la Corte è stata chiamata ad esprimersi circa il criterio da seguire per poter effettuare la scelta sul soggetto in capo al quale riconoscere il diritto alla prelazione o riscatto.

    In prima battuta occorre ricordare che non è sufficiente che il richiedente rivesta la qualità di coltivatore diretto essendo necessario che coltivi direttamente il terreno confinante con quello in vendita e che i fondi confinanti devono essere caratterizzati da una contiguità fisica e materiale lungo una linea comune di demarcazione.

    Inoltre merita ricordare che la Cassazione con la sentenza n. n. 5952 del 25.03.2016 ha escluso che il diritto di prelazione e di riscatto del confinante spettino al socio della società semplice, affittuaria del fondo rustico, ancorché il socio sia anche comproprietario del fondo in quanto la legge richiede la coincidenza tra la titolarità del fondo e l'esercizio dell'attività agricola.

    Fatte queste premesse e tenendo ben a mente che lo scopo della norma sulla prelazione sul riscatto è quello di favorire la riunione nella medesima persona della condizione di proprietario del fondo e di coltivatore dello stesso nonchè di agevolare la formazione e lo sviluppo della proprietà contadina attraverso un accorpamento dei fondi idoneo a migliorarne la redditività, evitando, nel contempo, che l'esercizio della prelazione avvenga per finalità meramente speculative occorre ora analizzare il contenuto della pronuncia della Suprema Corte nella pronuncia del 16.03.2021.

    La Cassazione ha richiamato il D.Lgs n.228 del 2001 che all’art. 7 prevede che “Ai fini dell'esercizio del diritto di prelazione o di riscatto nel caso di più soggetti confinanti, si intendono, quali criteri preferenziali, nell'ordine, la presenza come partecipi nelle rispettive imprese di coltivatori diretti e imprenditori agricoli a titolo principale di età compresa tra i 18 e i 40 anni o in cooperative di conduzione associata dei terreni, il numero di essi nonché il possesso da parte degli stessi di conoscenze e competenze adeguate ai sensi dell'articolo 8 del regolamento (CE) n. 1257/99 del Consiglio, del 17 maggio 1999”.

    In base a quanto sopra la Corte ha sottolineato, pertanto, che in una situazione di pluralità di coltivatori diretti proprietari di terreni diversi tutti confinanti con il fondo rustico posto in vendita, a ciascuno dei medesimi spetta il diritto di prelazione e riscatto e, ove si verifichi una situazione di conflittualità, è compito riservato al Giudice del merito la scelta del soggetto preferito, che dovrà accordare prevalenza ad uno piuttosto che agli altri aspiranti alla prelazione, alla stregua della maggiore o minore attitudine a concretare la finalità perseguita dalla citata norma e, cioè, l'ampliamento delle dimensioni territoriali dell'azienda diretto-coltivatrice che meglio realizzi le esigenze di ricomposizione fondiaria, di sviluppo aziendale e di costituzione di unità produttive efficienti sotto il profilo tecnico ed economico (Cfr. Cass. Civ. n. 1106 del 2006).

    Il citato D.Lgs. n. 228 del 2001, all’ art. 7, chiarisce infatti quali criteri debbano essere seguiti dal Giudice per dirimere la conflittualità esistente tra più titolari del diritto di prelazione indicando nell’ordine:

    • la presenza come partecipi nelle rispettive imprese di coltivatori diretti e imprenditori agricoli a titolo principale di età compresa tra i 18 e i 40 anni
    • il numero dei medesimi
    • il possesso da parte dell'aspirante di "conoscenze e competenze adeguate ai sensi dell'art. 8 del Regolamento CE n. 1257/99 del Consiglio, del 17 maggio 1999".

    Sulla scorta di tali premesse la Corte ha valutato corretto il ragionamento esposto dalla Corte d’Appello nella sentenza impugnata che aveva ritenuto di dare prevalenza al coltivatore diretto che possedeva un'azienda di estensione maggiore, con il numero maggiore di animali, ben meccanizzata e meglio dotata quanto agli attrezzi agricoli e che, pertanto, presentava una vocazione espansiva più forte.

    I sottoscritti sono a disposizione di ogni interessato per valutare singolarmente ogni situazione e verificare se sussistono i requisiti imposti dalla legge e dalla giurisprudenza per l’esercizio di tale diritto.

    Avv. Simona ARCURI

    Avv. Marcello Maria BOSSI

  • Con la sentenza del 12.02.2013, n. 3292 la Corte di Cassazione ha ribadito il principio secondo cui l'esercizio del diritto di prelazione da parte di più coltivatori diretti confinanti è disciplinato dall’art. 7, comma II, della Legge 14.08.1971, n. 817: tale norma (che prevede il diritto di prelazione a favore del coltivatore diretto proprietario del fondo confinante) malgrado la sua formulazione al singolare, attribuisce a ciascuno dei confinanti un diritto di prelazione, e un succedaneo diritto di riscatto, separato e distinto da quelli attribuiti agli altri, con la conseguenza che è possibile avere coesistenza di più diritti sullo stesso fondo, che non vanno necessariamente esercitati congiuntamente, ma possono esserlo individualmente e separatamente. 

  • Un argomento di sicuro interesse per i lettori di questo periodico e’ relativo all’utilizzo di un terreno o di una costruzione ovvero l’esercizio di una servitu’ per un periodo di tempo considerevole senza che il proprietario ne richieda la restituzione ed in assenza di un valido titolo giuridico.  

    Il possesso continuato di un bene, a fronte dell’inerzia del proprietario, per un determinato periodo di tempo è uno dei modi di acquisto della proprietà a titolo originario disciplinati dal Codice Civile.

    Per i beni immobili il termine ordinario è di venti anni ma per i fondi rustici con annessi fabbricati, situati in comuni classificati montani dalla legge ovvero per i fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni non classificati montani dalla legge aventi reddito non superiore ai limiti fissati dalla legge speciale, pari ad Euro 180,76 (Lire 350.000), tale termine è ridotto a quindici anni.

    E’ la c.d. usucapione speciale, introdotta dalla Legge n. 476 del 1976 con la finalità di incoraggiare lo sviluppo e salvaguardare il lavoro agricolo, recepita nell’art. 1159 bis Codice Civile.

    Affinché la situazione di fatto descritta dalla norma possa dar corso da parte dell’Autorità Giudiziaria ad una sentenza dichiarativa dell’acquisto della proprietà è necessario che il soggetto interessato fornisca la prova certa e rigorosa del possesso continuo, ininterrotto, pacifico e pubblico.

    Esaminiamo di seguito i requisiti richiesti dalla norma secondo le ultime indicazioni date dalla Corte di Cassazione.

    L’oggetto dell’usucapione deve essere un fondo rustico. A tal proposito non è tanto rilevante la circostanza che il terreno, sito in territorio montano o in territorio ad esso equiparato in ragione del ridotto reddito dominicale ex art. 2 Legge 346 del 1976, sia iscritto nel catasto terreni, quanto invece quella che lo stesso sia stato oggetto di concreta coltivazione e sia destinato a una propria vicenda produttiva.

    Parimenti la menzione degli "annessi fabbricati", contenuta nella previsione dell'art. 1159 bis c.c., vale solo a precisare che tale presenza non è ostativa all'applicazione della particolare fattispecie acquisitiva, estendendosi anche agli eventuali fabbricati esistenti sul fondo rustico l’acquisto della proprietà nel termine ridotto.

    Così delineati i beni sui quali è invocabile l’usucapione speciale, occorre ora concentrarsi sulla prova del possesso del fondo, ossia sulla prova dell’esistenza di una situazione di fatto caratterizzata dal mancato esercizio del diritto di proprietà da parte del proprietario e dalla prolungata signoria di fatto sul bene da parte di chi si sostituisce a lui nella sua utilizzazione.

    Il possesso si deve esteriorizzare in un comportamento tale da ingenerare nei terzi la convinzione che il soggetto utilizzatore ne sia il proprietario e non deve essere giustificato da un titolo diverso come un contratto di affitto o di comodato.

    A tal proposito la giurisprudenza ha precisato che non sono sufficienti meri atti di gestione consentiti dal proprietario come potrebbe essere la semplice coltivazione del fondo perché, di per sé, non esprime, in modo inequivocabile, l'intento del coltivatore di possedere, occorrendo, invece, che tale attività materiale, corrispondente all'esercizio del diritto di proprietà, sia accompagnata da indizi univoci che consentano di presumere che essa è svolta uti dominus, ossia come proprietario (Cass. n. 6123 del 2020).

    Tale accertamento di fatto è rimesso alla valutazione del giudice all’esito dell’esame, caso per caso, dell’insieme dei poteri concretamente esercitati sul bene.

    La Corte di Cassazione ha anche avuto modo di chiarire che il momento in cui il soggetto ha cominciato ad utilizzare il bene come proprietario, magari al termine di un rapporto di affitto,  c.d. “interversione nel possesso”, non può avere luogo mediante un semplice atto di volizione interna ma deve estrinsecarsi in una manifestazione esteriore, dalla quale sia possibile desumere che il detentore abbia iniziato ad esercitare il potere di fatto sulla cosa esclusivamente in nome proprio e non più in nome altrui e detta manifestazione deve essere rivolta specificamente contro il possessore, in maniera che questi sia posto in grado di rendersi conto dell'avvenuto mutamento e della concreta opposizione al suo possesso (Cass. n. 17676 del 2018).

    Alla disponibilità oggettiva del bene deve, poi, accompagnarsi l’elemento soggettivo dell’animus possidendi, cioè la manifestazione del dominio esclusivo sul fondo, il tutto in modo ininterrotto, pacifico e pubblico per i quindici anni necessari per il compimento dell’usucapione.

    I requisiti sopra indicati devono essere provati anche laddove l’intestatario del fondo, risultante al Catasto ovvero dai Registri immobiliari, dovesse essere irreperibile poiché deceduto in assenza di successione e di conseguente voltura, con impossibilità di reperire gli eredi.

    Tale situazione non impedisce al possessore di esercitare l’azione giudiziale ma impone il ricorso alla notificazione degli atti di causa per pubblici proclami secondo la procedura dettata dall’art. 3 della Legge n. 346 del 1976.

    Per contro, il proprietario di un terreno che sa utilizzato da terzi, contro la propria volontà, per impedire il compimento dell’usucapione non può limitarsi ad inviare una diffida e messa in mora al detentore del bene, potendosi esercitare il relativo possesso anche in aperto e dichiarato contrasto con la volontà del titolare del diritto reale, ma per interrompere il termine di compimento dell’usucapione deve compiere atti che comportino, per il possessore, la perdita materiale del potere di fatto sulla cosa oppure atti giudiziali diretti ad ottenere ope iudicis la privazione del possesso, come la notifica dell'atto di citazione/ricorso con il quale venga richiesta la materiale consegna di tutti i beni immobili in ordine ai quali si vanti un diritto dominicale (Corte d’Appello Bologna 13.05.2019).

    Per i fondi rustici che non rientrano nella definizione dell’art. 1159 bis Codice Civile resta ferma l’applicazione dell’art. 1158 Codice Civile ed il termine del possesso continuato si dilata a vent’anni.

    I sottoscritti sono a disposizione di ogni interessato per valutare ogni particolare situazione e verificare congiuntamente se sussistono i requisiti imposti dalla legge e dalla giurisprudenza  per l’esercizio di tale diritto.

    Avv. Francesca PELLE     

    Avv. Marcello Maria BOSSI

  • Quesito:"Sono proprietario e vorrei vendere circa 8 ha di terreno, da 9 anni coltivati a pere, liberi da affittuari e vincoli di sorta. Il mio frutteto confina con altri tre fondi agricoli, di proprietari diversi, tutti coltivatori diretti. In particolare, ho iniziato una trattativa con uno di questi vicini, col quale sono in rapporti particolarmente buoni. Posso avere dei problemi con gli altri due vicini, se scelgo di vendere a lui?"

     

    Com’è ben noto, la vendita di terreni agricoli non è libera. Il legislatore ha voluto limitare la signoria del proprietario, per rispondere ad esigenze diversissime, vincolando la circolazione dei terreni agricoli al rispetto della prelazione agraria, vale a dire il diritto del coltivatore di essere preferito nella compravendita dei terreni rispetto ad un terzo e a parità di condizioni economiche. Il rispetto della prelazione legale è essenziale: in caso contrario, l’avente diritto che non è stato avvisato (e dunque posto nelle condizioni di esercitare la prelazione) potrà, anche una volta perfezionata la vendita con il terzo, riscattare il fondo, pagando al terzo la somma indicata nel contratto. A questo punto, il venditore dovrà risarcire il danno al terzo compratore che ha subito l’evizione del fondo.

     

    L’art. 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590 riconosce come primario l’interesse all’acquisto da parte del soggetto che materialmente coltiva il fondo da almeno due anni (l’affittuario, il mezzadro, il colono, il compartecipante, ma non chi coltiva il fondo di fatto, senza alcun contratto agrario), sempreché non abbia venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici (di imponibile fondiario superiore a lire mille), se non a scopo di ricomposizione fondiaria; inoltre, la totalità della sua proprietà fondiaria, a seguito dell’esercizio della prelazione, non deve superare il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia. Vi è poi il diritto di prelazione del componente della famiglia coltivatrice, a condizione che esista uno stato di comunione del fondo tra persone legate da vincolo di parentela, via sia effettivamente una famiglia coltivatrice e che i suoi componenti siano coltivatori manuali o continuino l’impresa familiare in comune. Infine, il coerede coltivatore diretto ha diritto di prelazione, anche rispetto al conduttore del fondo.

     

    Qualora invece, come nel caso in questione, non vi siano soggetti legittimati all’esercizio delle suddette prelazioni, l’art. 7 della legge 14 agosto 1971, n. 817 ha dato rilevanza al diritto di prelazione dei proprietari dei fondi agricoli confinanti (in quanto coltivatori diretti ovvero società agricole di persone in cui almeno la metà dei soci sia in possesso della qualifica di coltivatore diretto). Lo scopo del legislatore è quello di evitare la microdivisione dei terreni e la speculazione sulla loro vendita, migliorando così il profilo tecnico ed economico delle aziende agrarie già esistenti. Solo in seguito alla dimostrazione di una mancanza di interesse all’acquisto da parte di tutte queste categorie “privilegiate” il proprietario sarà legittimato a vendere ad un terzo.

     

    Con l’ampliarsi delle ipotesi di prelazione, è chiaro che molto spesso possano coesistere situazioni di diritto tra loro paritarie, ma la prelazione non può essere esercitata congiuntamente nel caso dei confinanti.

     

    Nel caso presentato, un terreno libero da vincoli di prelazione di maggior privilegio (affittuario, mezzadro,  colono, compartecipante, componenti della famiglia coltivatrice, coeredi), deve rispettare il diritto di prelazione dei tre proprietari dei fondi vicini. Affinché la scelta tra i possibili acquirenti, vantanti il medesimo titolo preferenziale, non venga censurata dal giudice, è imprescindibile seguire alcuni fondamentali criteri di natura legale e giurisprudenziale. Innanzitutto, anche il proprietario confinante può vantare il diritto alla prelazione solamente nel caso in cui possegga la qualifica di coltivatore diretto del fondo confinante, coltivi i terreni agricoli in questione da almeno due anni e comunque non abbia venduto fondi rustici nel biennio precedente l’azione di prelazione.

     

    Se dovesse essere necessario operare ulteriori valutazioni, vigono i criteri giurisprudenziali ribaditi dalla Corte di Cassazione nella recente sentenza n. 2045 del 29.01.2010, in un caso del tutto analogo a quello presentato: il proprietario di un fondo confinante con quello posto in vendita, coltivatore diretto, firmava un preliminare per l’acquisto del compendio immobiliare; in seguito, il proprietario del fondo decideva di alienarlo alla proprietaria dell’altro fondo confinante, anch’essa titolare del diritto di prelazione in quanto coltivatrice diretta. I tre gradi di giudizio salvano l’avvenuta compravendita in nome del principio secondo cui spetta al giudice decidere a chi accordare la prevalenza, attraverso una valutazione che tenga conto della ratio della normativa sulla prelazione (quindi, come già detto, la finalità di ricomposizione fondiaria e l’efficienza e produttività dell’azienda agricola).

     

    Il criterio definito prevalente dai Supremi giudici è stato quello dell’omogeneità delle colture dei fondi al momento dell’esercizio del diritto di prelazione: la prelazione dominante è stata ritenuta quella di chi, proprietario di un terreno destinato a frutteto, voleva acquistare il limitrofo terreno destinato anch’esso a frutteto, impegnandosi a non modificare la coltura del fondo da acquistare; invece, non sono state ritenute maggiormente meritevoli le intenzioni imprenditoriali dell’altro confinante, proprietario di una vigna, seppure in presenza di una naturale vocazione vitivinicola dell’intera zona (dato che, oltretutto, la trasformazione avrebbe comportato considerevoli investimenti e lunghi tempi di realizzazione).

     

    Dunque, a parità di diritto, è opportuno comunicare a tutti i proprietari dei terreni limitrofi la propria intenzione di vendere (attraverso la notificazione del contratto preliminare di vendita del fondo con lettera raccomandata), per permettere loro l’eventuale esercizio della prelazione, entro 30 giorni. Qualora gli interessati, rispondenti ai criteri legali sopra presentati, siano più di uno, avrà maggior diritto di acquistare il terreno chi soddisfa il requisito giurisprudenziale dell’omogeneità di coltura dei terreni. Se ancora dovessero sussistere più pretendenti validi, l’ulteriore requisito proposto è quello dell’estensione del terreno posseduto, dandosi precedenza nell’acquisto ai proprietari di fondi di minori dimensioni.

     

    In ogni caso, tutti gli ulteriori parametri sviluppati dai giudici dovranno sempre rispondere alla ratio assorbente della legge: perciò, nel considerare la capacità dirimente di criteri quali l’entità, le caratteristiche topografiche dei terreni, l’esuberanza della forza lavoro trasferibile sul terreno da acquistare e la stabilità dell’azienda incrementanda si deve comunque fare costante riferimento ai principi normativi primari, vale a dire la finalità di ampliamento delle dimensioni territoriali dell’azienda, la ricomposizione fondiaria, lo sviluppo aziendale e l’efficienza tecnico-produttiva.

    Avv. Marcello BOSSI

  • Con la sentenza n. 2045 del 29.01.2010 la Corte di Cassazione ha stabilito che in presenza di una pluralità di coltivatori diretti proprietari di terreni diversi, tutti confinanti con il fondo rustico posto in vendita, a ciascuno dei medesimi spetta il diritto di prelazione e riscatto di cui all'art. 7, comma 2 n. 2 della Legge n. 817/1971 e, ove si verifichi una situazione di conflittualità, per effetto dell'esercizio della prelazione o del riscatto da parte di due o più dei predetti confinati, la scelta del soggetto preferito è compito del giudice di merito il quale dovrà accordare prevalenza ad uno piuttosto che agli altri aspiranti alla prelazione alla stregua della maggiore o minore attitudine a concretare la finalità perseguita dalla citata norma e cioè l'ampliamento delle dimensioni territoriali dell'azienda diretto-coltivatrice che meglio realizzi le esigenze di ricomposizione fondiaria, di sviluppo aziendale e di costituzione di unità produttive efficienti sotto il profilo tecnico ed economico, prescindendo dalla priorità temporale dell'iniziativa dell'uno o dell'altro confinante come anche delle eventuali preferenze espresse dal venditore. 

  • In materia di contratti di affitto di fondi rustici, la disciplina codicistica, contenuta principalmente negli artt. 1615 – 1654 c.c., è stata modificata e sostituita in larga parte da numerose leggi speciali, prima fra tutte per importanza la Legge 3 maggio 1982 n. 203, la quale ha sancito la scomparsa dei precedenti contratti associativi, quali la mezzadría e la colonía parziaria, in favore del contratto di affitto agrario. Il contratto di affitto di fondi rustici, che costituisce il prototipo dei contratti agrari di concessione in godimento, è un contratto con il quale una parte, detta concedente, si obbliga a far godere all’altra parte, detta affittuaria, un determinato terreno, per un dato periodo e per un dato corrispettivo, ai fini dello svolgimento di un’attività agricola. 

    Mediante il contratto di affitto agrario il concedente attribuisce, dunque, all’affittuario non un mero diritto di godimento sul bene, bensì il potere di organizzare e gestire un complesso produttivo. Ai sensi dell’art. 21, I comma, della Legge 03 maggio 1982 n. 203, sono vietati i contratti di subaffitto, sublocazione e, comunque, di subconcessione dei fondi rustici.Risulta evidente come la formulazione della norma consenta un’ampia interpretazione delle tipologie contrattuali rientranti nel divieto, inducendo a ricomprendere nelle categorie vietate qualsiasi tipo di contratto, tipico o atipico, che realizzi il subentro di un soggetto terzo, diverso dall’affittuario, nella conduzione dei fondi perché eserciti in nome proprio e nel proprio interesse l’impresa di coltivazione.


    La finalità di tale disposizione normativa è duplice: da un lato quella di tutelare gli interessi del lavoratore effettivo della terra, impedendo all’affittuario ogni intermediazione nella conduzione del fondo, al fine di assicurare che l’attività agricola sia esercitata dall’affittuario medesimo, dall’altro lato quella di sanzionare il comportamento inerte tenuto dal concedente del fondo, attribuendo, nel contempo stabilità e chiarezza ai rapporti agrari. 
    Ai fini dell’operatività dell’art. 21 L. 203/1982 a nulla rileva, pertanto, l’eventuale invalidità del contratto di subaffitto, essendo solo necessario che vi sia stata una cessione del godimento del fondo da parte dell’affittuario ad un soggetto terzo affinché coltivi ed utilizzi il fondo nel proprio interesse. Il contratto che deve essere valido e che, dunque, deve presentare i requisiti di cui all’art. 1325 c.c. è unicamente il contratto di affitto originario stipulato tra il concedente del fondo e l’affittuario, in quanto è lo stesso che regola i rapporti tra il locatore ed il subaffittuario, per effetto del subentro ex lege di quest’ultimo nella posizione giuridica dell’affittuario.

    L’art. 21, II comma, della predetta legge stabilisce, infatti, che, qualora il locatore del fondo non faccia valere la violazione del divieto, o non la faccia valere nel termine di quattro mesi dalla data in cui ne è venuto a conoscenza, il terzo subaffittuario subentra nella posizione giuridica dell’affittuario automaticamente, ope legis, e non in conseguenza di un negozio traslativo.Nella circostanza in cui, invece, il concedente faccia valere tempestivamente i propri diritti, il meccanismo del subentro del subaffittuario nel contratto tra il locatore e l’affittuario è limitato a tre annate agrarie, decorrenti dall’annata agraria in corso alla data della proposizione della domanda. 
    Nell’ipotesi di violazione del divieto di subaffitto del fondo rustico, l’art. 21 della L. 203/1982 accorda al concedente del fondo due azioni distinte ed autonome, una diretta alla dichiarazione di nullità del subaffitto, con conseguente richiesta di restituzione del fondo, da esperirsi nei confronti del subaffittuario, l’altra, da esercitarsi nei confronti del solo affittuario, di risoluzione del contratto di affitto per inadempimento.

    Secondo un primo orientamento giurisprudenziale, soltanto l’azione per la declaratoria di nullità del contratto di subaffitto e per la condanna alla restituzione del fondo era soggetta al termine di decadenza di quattro mesi previsto dall’art. 21 della L. 203/1982, mentre l’azione di risoluzione del contratto di affitto non era soggetta a tale termine di decadenza, ma doveva essere preceduta dalla contestazione di cui all’art. 5, III comma, della predetta legge seguita dalla concessione di un termine di tre mesi per la sanatoria dell’inadempimento (Cass. Civ. 28.10.1988, n. 5846).A tale indirizzo si è contrapposto un secondo orientamento giurisprudenziale, che ha affermato che, non essendo ipotizzabile una duplicità di azioni in favore del locatore, deve ritenersi che allo stesso sia accordata un’unica azione (Cass. Civ. 16.04.1992, n. 4693). 


    Il locatore del fondo, infatti, deducendo la violazione del divieto di subaffitto, può proporre nei confronti dell’affittuario domanda di risoluzione del contratto per inadempimento, con conseguente domanda di condanna al rilascio del fondo, atteso che la risoluzione del contratto di affitto comporta l’estinzione anche del contratto di subaffitto.Tale contrasto è stato risolto da una pronuncia delle Sezioni Unite della Suprema Corte che ha sostenuto che l’azione di risoluzione del contratto di affitto prevista dall’art. 21, II comma, L. 203/1982, pur essendo la stessa azione già indicata nell’art. 5 della medesima legge (che tipizza le inadempienze più rilevanti ai fini della dichiarazione di risoluzione del contratto di affitto, comprendendovi anche la stipulazione di un contratto di subaffitto), è regolamentata da una disciplina speciale, che è appunto quella stabilita nell’art. 21,II comma, che prevale su quella generale stabilita dall’art. 5 (Cass. Civ., S.U., 13.11.1997, n. 11218).
    Secondo la Corte di Cassazione entrambe le azioni accordate al locatore del fondo rustico sono disciplinate dall’art. 21 L. 203/1982, per cui, dunque, anche la domanda di risoluzione del contratto di affitto è soggetta al termine di decadenza di quattro mesi, ma non all’onere della preventiva contestazione di cui al secondo comma dell’art. 5 della medesima legge. La necessità della suddetta preventiva contestazione è stata esclusa dai Giudici di Legittimità sulla base del fatto che per l’affittuario risulta impossibile sanare l’inadempimento, in quanto il subaffittuario potrebbe già essere subentrato ex lege nell’originario rapporto di affitto o, quantomeno, potrebbe avere esercitato il diritto al subentro per il periodo ridotto di cui all’ultimo comma dell’art. 21.

    Il principio giuridico testè esposto è stato confermato anche da una recente pronuncia della Corte di Cassazione, che ha ribadito che sia l’azione diretta alla dichiarazione di nullità del contratto di subaffitto sia l’azione di risoluzione del contratto di affitto devono essere proposte dal concedente entro il termine di decadenza di quattro mesi previsto dall’art. 21, II comma, e devono essere precedute, in forza della regola generale stabilita dall’art. 46, dal preventivo tentativo di conciliazione davanti all’Ispettorato Provinciale dell’Agricoltura competente per territorio (Cass. Civ. 12.10.2010, n. 21018). La Suprema Corte ha infine ribadito che l'esperimento del tentativo di conciliazione presso l'IPA, ai sensi dell'art. 46, integra sempliciemente una condizione di proponibilità dell'azione e, pertanto, non è sufficiente ad evitare la decadenza dalle azioni accordate al locatore del fondo per il decorso del termine quadrimestrale, essendo invece necessaria la proposizione delle azioni giudiziali.

     

  • Nell’ambito dell’esercizio dell’impresa agricola una delle attività che negli ultimi anni ha visto l’introduzione di importanti modifiche legislative è stata quella della cessione delle materie prime prodotte dalle Aziende Agricole singole o associate che hanno come obiettivo quello di limitare la sproporzione di potere contrattuale esistente tra i produttori agricoli ed agroalimentari ed i soggetti cessionari dei medesimi prodotti quali, ad esempio, le imprese di intermediazione commerciale.

    Ci riferiamo nello specifico alla disciplina dei contratti della filiera agroalimentare, entrata in vigore in data 24.10.2012 e contenuta nel D.L. 24.01.2012, n. 1 (convertito nella Legge n. 27/2012), così come da ultimo modificato dal D.L. 05.05.2015, n. 51 convertito con L. n. 91/2015.

    Giova, pertanto, per tutti gli operatori del settore ribadire brevemente i termini normativi oggi vigenti a seguito delle modifiche intervenute nel tempo. 

    Partendo dalla definizione di prodotti agricoli (tutti i prodotti del suolo, dell’allevamento e della pesca) e di prodotti alimentari (qualsiasi sostanza o prodotto trasformato, parzialmente trasformato o non trasformato destinato ad essere ingerito da un essere umano) data dal Legislatore europeo, con il “decreto liberalizzazioni”, il Legislatore nazionale ha dettato una disciplina ad hoc per le cessioni di detti prodotti effettuate “nel territorio della Repubblica italiana” nei confronti di qualsiasi acquirente, comprese le pubbliche amministrazioni.

    Rientrano nel concetto di cessioni nazionali anche le importazioni e gli acquisti intracomunitari mentre ne sono escluse le cessioni nei confronti di consumatori finali,quelle istantanee, cioè con contestuale consegna e pagamento del prezzo ed i conferimenti effettuati dall’imprenditore agricolo ad organismi di cui è socio o a cui è associato (per es. organizzazioni di produttori o cooperative agricole).

    Vediamo allora quali sono le caratteristiche più salienti dei contratti di cessione e quali sono le conseguenze del mancato rispetto delle prescrizioni di legge.

    A norma dell’art. 62 D.L. n. 1/2012 la cessione deve avvenire attraverso contratti aventi obbligatoriamente forma scritta e nei quali devono essere indicati: la durata, le quantità e le caratteristiche del prodotto venduto, il prezzo, le modalità di consegna e di pagamento.

    Per forma scritta si intende qualsiasi forma di comunicazione scritta, anche trasmessa in forma elettronica o a mezzo telefax, avente la funzione di manifestare la volontà delle parti di costituire, regolare o estinguere tra loro un rapporto giuridico patrimoniale avente ad oggetto la cessione di prodotti agroalimentari. In sostanza, anche una e-mail o un fax contenenti un ordine d’acquisto, il documento di trasporto o la fattura di vendita possono validamente integrare la forma scritta.

    L’indicazione degli elementi essenziali del contratto può essere adempiuta anche con il rinvio, da parte del contratto di cessione o dei documenti considerati equivalenti, ai contratti quadro, accordi quadro, contratti di base, accordi interprofessionali menzionati dall’art. 2 del regolamento di attuazione dell’art. 62, purché il rinvio  riporti gli estremi  ed il riferimento a tali contratti accordi.
    In ogni caso, quando il contratto di cessione è costituito dal documento di trasporto o dalla fattura, questi devono altresì riportare la dicitura “assolve gli obblighi di cui art. 62, comma 1, del D.L. 24 gennaio 2012, n. 1, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 marzo 2012, n. 27”.

    Di particolare rilievo è, poi, la previsione del terzo comma dell’art. 62 che statuisce che il pagamento del corrispettivo deve essere effettuato entro 30 giorni dalla consegna per le merci deteriorabili ed entro 60 giorni per tutte le altre merci, con decorrenza automatica, di interessi di mora annuali particolarmente gravosi, al tasso BCE maggiorato di otto punti percentuali oltre ulteriori quattro punti, dal giorno successivo alla scadenza del termine (attualmente il tasso BCE e’ pari allo 0% + 8%  + 4% = 12%).

     

    Le prescrizioni dettate dalla norma in esame non sono previste a pena di nullità ma la violazione può comportare l’applicazione, da parte dell’Autorità Garante per la Concorrenza ed il Mercato, incaricata della vigilanza anche a mezzo del supporto operativo della Guardia di Finanza, di sanzioni pecuniarie di entità diversa a seconda dell’elemento mancante nel contratto. E così: il mancato rispetto della forma scritta può comportare l’applicazione di una sanzione amministrativa pecuniaria da Euro 1.000,00 ad Euro 40.000,00; il mancato rispetto dei termini di pagamento può comportare l’applicazione di una sanzione amministrativa da Euro 500,00 ad Euro 500.000,00; l’imposizione di condizioni di vendita gravose, il conseguimento di indebite prestazioni unilaterali ovvero l’adozione di condotte commerciali sleali possono comportare l’applicazione di una sanzione amministrativa pecuniaria da Euro 2.000,00 ad Euro 50.000,00.

    All’accertamento delle violazioni in esame l’Autorita’ provvede d’ufficio o su segnalazione di qualunque soggetto interessato.

    La disciplina di dettaglio indicata dall’art. 62, per quanto possa sembrare restrittiva, ha in realtà la finalità di garantire la massima trasparenza nelle cessioni mediante l’imposizione di precisi obblighi di forma, vietando pratiche in passato troppo ricorrenti nel settore.

    Da ultimo si precisa altresi’ che il D.L. 05.05.2015, n. 51, convertito con Legge n. 91/2015 ha introdotto la durata minima, salvo rinuncia espressa da parte del produttore, di un anno per i contratti aventi ad oggetto la cessione di latte crudo.

    Lo studio e’ a disposizione per ogni opportuno chiarimento che risultera’ a Voi necessario.

     

                                                                                                                               Avv. Marcello Maria BOSSI 

                                                                                                                               Avv. Francesca PELLE

     

     

  • Una problematica sempre attuale per le imprese riguarda la gestione contabile e fiscale dei crediti verso i debitori falliti.

    Due sono i profili di rilevanza per i creditori insoddisfatti (in tutto o in parte), che abbiano partecipato alla procedura fallimentare:

                    1) il primo attiene alla possibilità di far valere le perdite sui crediti ai fini di una deduzione fiscale;

                    2) il secondo attiene alla possibilità di recuperare l’imposta versata a seguito dell’emissione e registrazione delle fatture rimaste insolute.

    Quanto al primo profilo, l’art. 101, comma 5, del D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, (di seguito T.U.I.R.) stabilisce che le perdite sui crediti sono deducibili se risultano da elementi certi e precisi e, in particolare, sono sempre deducibili se il debitore è soggetto ad una procedura concorsuale. In caso di fallimento, dunque, il legislatore esime il creditore dall’onere di provare la definitività dell’insolvenza e il preciso ammontare della stessa. Entrambi gli elementi sono presunti dalla legge.

    Quanto all’importo massimo della deduzione e alle modalità con cui l’operazione deve essere trattata in bilancio, l’art. 106 del T.U.I.R. stabilisce che la deduzione può avere riguardo alla sola parte che eccede l’ammontare dell’eventuale relativo fondo svalutazione presente in bilancio. Prima di imputare a conto economico una perdita sui crediti, dunque, è necessario utilizzare il relativo fondo svalutazione, laddove sia stato stanziato, fino ad esaurimento.

    Il dettato delle norme appena menzionate non da adito a dubbi interpretativi. Al contrario, numerose perplessità sorgono per le questioni che non sono oggetto di specifica previsione.

    Particolarmente dibattuta è la questione della collocazione temporale della deduzione rispetto alla procedura fallimentare. Nessuna norma, infatti, espressamente stabilisce quando la deduzione debba essere attuata.

    In proposito, la dottrina propende per la deducibilità della perdita a partire dalla data del fallimento e, se del caso, anche negli esercizi successivi a quello di inizio della procedura. Elemento determinante ai fini dell’imputabilità della deduzione sarebbe la definitiva e certa conoscenza, da parte del creditore, dell’impossibilità di recuperare il credito. Siffatta conoscenza ben potrebbe maturare nel corso della procedura, formandosi anche gradualmente rispetto all’importo del credito sino, in caso di assoluta incertezza, alla chiusura del fallimento.

    La giurisprudenza, dal canto suo, con le ultime pronunce (Cass. Civ., Sez. V, 29/10/2010, n. 21135; Cass. civ. Sez. V, 01/06/2012, n. 8821; Cass. civ. Sez. V, 21/04/2011, n. 9218; Cass. civ. Sez. V, 23/12/2014, n. 27296) ha sostenuto che la deduzione debba essere imputata, a prescindere dallo stato della procedura concorsuale, all’anno di imposta in cui si acquista la certezza che il credito non possa essere più soddisfatto.

    Parimenti, le prospettate soluzioni trovano conforto nella posizione assunta dalla Associazione Italiana Dottori Commercialisti – Commissione Norme di Comportamento e di Comune Interpretazione in Materia Tributaria, norma di comportamento n. 172, rubricata “Perdite sui crediti: deducibilità in caso di fallimento o procedure concorsuali”.

    In definitiva, secondo questa ricostruzione:

    1. l’obbligo di operare la deduzione sorge nell’anno del fallimento limitatamente a quanto sia obiettivamente presumibile non possa essere recuperabile;
    2. la quota residua, che si ritiene possa essere pagata in moneta fallimentare, potrà essere dedotta solo quando sia certo che non troverà più soddisfazione.

    Quanto al secondo profilo, attinente al recupero dell’I.V.A. delle fatture insolute, l’art. 26, comma 2, del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633 prevede la possibilità per il contribuente di portare in detrazione l’imposta addebitata al fallito, “per mancato pagamento in tutto o in parte a causa di procedure concorsuali”. Ai sensi dell’art. 19 dello stesso D.P.R. cui l’art. 26 espressamente rimanda, la detrazione può essere esercitata, “… al più tardi, con la dichiarazione relativa all’anno in cui il diritto alla detrazione è sorto e alle condizioni esistenti al momento della nascita del diritto medesimo.”.

    Anche con riguardo al problema della detrazione dell’imposta sul valore aggiunto in caso di fallimento, si registra un fervido dibattito in merito alla precisa definizione temporale del momento in cui la detrazione possa essere operata.

    L’Agenzia delle Entrate e la giurisprudenza si sono dimostrate assolutamente ferme nell’ammettere la detrazione alla chiusura del fallimento, anche e soprattutto alla luce dell’ultima modifica dell’art. 26 del D.P.R. citato, intervenuta con la cd. ‘Legge di Bilancio 2017’ (articolo 1, comma 567, della Legge n. 232/2016).

    In caso di fallimento, quindi, la detrazione deve essere operata con nota di variazione alla scadenza dei termini per proporre osservazioni al decreto con cui è reso esecutivo il piano di riparto o, in mancanza, al termine per proporre reclamo avverso il decreto di chiusura del fallimento.

    Peraltro, si segnala che la recentissima pronuncia della Corte giustizia Unione Europea Sez. I, 23/11/2017, n. 246/16 ha statuito che uno Stato membro non può subordinare la riduzione della base imponibile dell'imposta sul valore aggiunto all'infruttuosità di una procedura concorsuale qualora una tale procedura possa durare più di dieci anni.

    Concludendo, il creditore:

                    - non appena ricevuta la notizia del deposito della sentenza dichiarativa del fallimento, potrà rilevare la perdita sui crediti nell’esercizio corrente al momento della dichiarazione di fallimento in quanto, dal punto vista civilistico, sono sorte le condizioni per la svalutazione del credito;

                    - successivamente, potrà decidere di depositare istanza di ammissione al passivo fallimentare e in questo caso dovrà attendere il piano di riparto finale per emettere la nota di credito che consente il recupero dell’I.V.A. che verrà contabilizzata come sopravvenienza attiva.

     

    Avv. Marcello Maria BOSSI

    Avv. Alessia GOLZIO


  • Quesito:
    “Sono il conduttore di un fondo con insistente una casa colonica. Il contratto di locazione mi scade alla fine della presente annata agraria ed ha avuto durata di 15 anni nel corso dei quali ho eseguito delle importanti opere di miglioria sia ai terreni sia alla casa colonica dove ho abitato in questi anni. La proprietà mi ha sempre data assenso verbale a tali migliorie rifiutandosi di porre tale adempimento per iscritto. In alcuni casi ho eseguito di mia volontà tali migliorie, tuttavia la proprietà, avuta coscienza delle stesse, non ha mai espresso dissenso, anzi ha manifestato compiacimento per le opere eseguite. Al rilascio del fondo mi spetta l’indennità per le migliorie apportate?”

    L’esecuzione di miglioramenti fondiari non comporta necessariamente il sorgere di un diritto di credito in capo al conduttore-esecutore. Perché all’esecuzione di opere segua il diritto all’indennizzo è necessario che sussistano tutti i fatti costitutivi di tale diritto, ossia i requisiti richiesti dall’ art. 16 della Legge n. 203 del 1982, a norma del quale i miglioramenti eseguiti dal conduttore di un fondo rustico danno diritto all'indennità, in quanto vengano autorizzati prima che gli stessi siano posti in essere. A nulla rileva la condotta del concedente successiva alla loro realizzazione. L’assenza dell’assenso antecedente all’esecuzione delle opere comporta un difetto della condizione legittimatrice all'esecuzione stessa, preclusiva del diritto all’indennità. Ne segue, pertanto, che l'esecuzione di miglioramenti o di trasformazioni da parte del conduttore in tanto può considerarsi legittima, in quanto venga osservata la procedura di legittimazione prevista dall'art. 16, ossia l’accordo preventivo delle parti o, in assenza di quest’ultimo, il parere favorevole dell'Ispettorato Provinciale dell’Agricoltura.

    In giurisprudenza, partendo dal principio secondo cui il consenso del concedente all’esecuzione di miglioramenti può essere prestato in qualunque modo, si è, tuttavia, affermato, da una parte, che non integra gli estremi del consenso tacito il mero silenzio del concedente, pur quando questi sia a conoscenza dell’operato del coltivatore e dall’altra che il consenso non può reputarsi presunto sulla base della circostanza che i lavori abbiano comportato un notevole miglioramento del fondo. Proprio sull’argomento, una recente pronuncia della Corte di Cassazione ha affermato che il consenso può essere tacito, ossia manifestato per fatti concludenti incompatibili con la volontà di opporsi o dai quali il consenso sia comunque deducibile con certezza, ma deve in ogni caso precedere, quale condizione legittimante di tipo autorizzativo, e non seguire l’esecuzione delle opere. L’assenso successivo può solo sanare la situazione di illegittimità dell’opera eseguita senza far sorgere ex post il diritto all’indennizzo.

    Alla luce di quanto affermato in giurisprudenza e guardando al caso concreto prospettato nel quesito, ritengo che sia sicuramente preclusa qualunque possibilità di indennizzo nei casi in cui le opere siano state eseguite senza il consenso del concedente (a nulla rileva il suo compiacimento). Quanto, invece, ai casi in cui la proprietà ha manifestato il proprio assenso, non ritengo di poter formulare una risposta, non potendo desumere dal testo del quesito elementi per collocare temporalmente tale assenso, ossia se antecedente o successivo alla realizzazione delle opere.

    Da ultimo si precisa che ex art. 17 Legge 203 del 1982, l’indennizzo è pari all’aumento del valore di mercato conseguito dal fondo a seguito dei miglioramenti ed il valore di mercato del fondo senza migliorie. Se tra le parti non interviene accordo sulla misura dell’indennità, la stessa è determinata dall’Ispettorato Provinciale dell’Agricoltura.

    Avv. Marcello BOSSI

     

     


  • Quesito:
    “Sono un coltivatore diretto ed ho in conduzione un fondo con un contratto di affitto agrario stipulato ai sensi dell’art. 45 Legge n. 203/1982 in quanto la durata era stata individuata dalle parti in anni quattro. Ho controllato l’originale dell’accordo ed in calce allo stesso compare unicamente la sottoscrizione di un solo funzionario di una sola associazione di categoria. Vorrei sapere se il contratto è formalmente corretto”.

    In tema di contratti agrari l’art. 45 della Legge 03 maggio 1982, n. 203, con disposizione innovativa rispetto alla precedente disciplina, consente alle parti di derogare pattiziamente alle norme vigenti in materia di contratti agrari. La possibilità di introdurre deroghe rispetto alla disciplina legale, che ai sensi dell’art. 58 della citata legge è in linea di principio inderogabile, è subordinata all’assistenza delle rispettive organizzazioni professionali agricole maggiormente rappresentative a livello nazionale a pena di nullità della relativa convenzione.

    L’attività di “assistenza” alla stipulazione del contratto da parte dei rappresentanti sindacali deve estrinsecarsi in un'attività effettiva di consulenza, di indirizzo e di controllo che chiarisca alle parti il contenuto e lo scopo di ogni singolo patto in modo che esse ne acquisiscano piena consapevolezza.

    Non è sufficiente la mera presenza dei rappresentanti sindacali in sede di approvazione e sottoscrizione di un accordo, richiedendosi, al contrario, che tale partecipazione costituisca un fattore attivo e cosciente di cooperazione alle parti contraenti sia in fase preventiva sia in fase dinamica di redazione dell’accordo, in quanto ai sensi del citato art. 45 le associazioni di categoria sono chiamate a valutare e ponderare gli interessi degli associati.

    Nel caso prospettato dal quesito, occorrerebbe pertanto indagare il ruolo svolto dalle associazioni di categoria per poter fornire una corretta risposta sulla validità o meno dell’accordo intercorso.

    La giurisprudenza, infatti, è concorde nel tacciare di nullità l’accordo stipulato in difetto di assistenza dell’associazione di una delle parti del contratto ma tale forma di invalidità non è concordemente prevista anche nel caso di mancata sottoscrizione.

    Il prevalente orientamento richiede che il contratto in deroga debba considerarsi nullo in assenza di sottoscrizione da parte dei contraenti e dei loro rispettivi rappresentanti sindacali (App. Bologna 20.11.1991) in quanto viene attribuita alla sottoscrizione efficacia probante del documento negoziale (Cass. Civ. 04.06.2008, n. 14759; Cass. Civ. 15.03.2007, n. 5983). Infatti, avendo le norme sui contratti agrari di cui alla Legge n. 203/1982 carattere imperativo ed inderogabile, in base all’art. 1418 c.c., che dispone che ogni contratto contrario alla legge è nullo, la violazione di dette disposizioni comporterebbe la nullità del contratto e la conseguente automatica sostituzione delle clausole nulle con le corrispondenti norme di legge come prescritto dall’art. 1419, 2^ comma c.c. (Trib. Torino 29.01.2004).

    In altre ipotesi, invece, è stato affermato che poiché la previsione dell'art. 45 L. n. 203/1982 non assegna alla partecipazione delle organizzazioni professionali agricole nella contrattazione dei patti in deroga funzione né certificativa né autenticativa ma consultiva, è necessario verificare in concreto se la partecipazione del rappresentante sindacale si sia limitata ad una tacita ed inerte partecipazione formale ovvero si sia concretata in un'effettiva attività di consulenza ed indirizzo (App. Venezia 05.10.2000).

    Nella pronuncia da ultimo richiamata la Corte ha rilevato che il rappresentante sindacale di parte affittuaria non aveva presenziato alla sottoscrizione del contratto ma aveva preventivamente esaminato, discusso ed in concreto concordato con il rappresentante sindacale di parte locatrice i termini delle deroghe che le parti erano intenzionate ad introdurre pattiziamente al regime legale e aveva controfirmato in un momento successivo il contratto dopo essersi assicurato la corrispondenza delle pattuizioni in deroga alle condizioni in precedenza concordate ed ha ritenuto sufficiente tale attività ai fini della validità dell’accordo.

    Nonostante l’orientamento da ultimo indicato ed alla luce sia dell’imperatività delle norme in materia di contratti agrari sia della nullità delle clausole contrattuali contrarie alla legge sancita dal Codice Civile, riterrei di non poter escludere la nullità delle clausole del contratto di cui al quesito relativamente alla durata dello stesso che sarà pertanto da intendersi di quindici anni anziché quattro.

    Avv. Marcello BOSSI

     

     

     

  • La Corte di Cassazione con la sentenza n. 22944 del 12 novembre 2010 ha interpretato l'art. 8 della Legge n. 590/1965 nel senso che il diritto di prelazione (e quindi anche quello di riscatto) in favore dell'affittuario sussiste anche nel caso in cui il terreno oggetto del rapporto agrario faccia parte di un terreno più esteso, appartenente a più proprietari pro indiviso e di cui un condomino ceda la sua quota di proprietà a terzi, perché in tale situazione si realizza, comunque, lo scopo del legislatore di favorire l'accesso del coltivatore diretto alla proprietà del fondo rustico, sia pure pro quota a nulla rilevando che nell'eventuale divisione potrebbe non essere attribuita al medesimo proprio la porzione di fondo in precedenza da lui coltivata.

  • Con la recente sentenza n. 6122 del 12 marzo 2013 la Corte di Cassazione si è nuovamente pronunciata in materia di prelazione agraria riconosciuta in capo al coltivatore diretto proprietario del terreno confinante con quello oggetto di compravendita.

    Come noto l’art. 7 della legge 14 agosto 1971, n. 817 ha esteso l’istituto della prelazione agraria anche al proprietario coltivatore diretto di terreno confinante disponendo che il diritto di prelazione di cui all’art. 8 della legge 26 maggio 1965 n. 590 spetta anche al coltivatore diretto proprietario di fondi confinanti con quelli offerti in vendita purché sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti o enfiteuti coltivatori diretti e ciò al fine dell’accorpamento dei fondi per migliorarne la redditività e per formare imprese coltivatrici di più ampie dimensioni e maggiormente efficienti sotto il profilo tecnico ed economico. 

    La prelazione agraria del proprietario confinante coltivatore diretto opera, pertanto, se sussistono tutte le condizioni previste dall’art. 8 della legge 26 maggio 19865 n. 590, ossia la coltivazione biennale dei terreni agricoli confinanti di sua proprietà, la mancata vendita di fondi rustici nel biennio precedente e l’adeguata forza lavorativa, nonché se vi è contiguità tra il fondo offerto in vendita e quello condotto dal prelazionario e se sul fondo oggetto della vendita non è insediato un affittuario, mezzadro, colono, compartecipante o enfiteuta coltivatore diretto in forza di un valido titolo giuridico.

    Come si evince dal dato normativo situazione ostativa alla prelazione in favore del confinate è la presenza sul fondo oggetto di compravendita di un soggetto che ne eserciti la diretta conduzione in forza di uno dei contratti agrari tipicamente previsti, con la conseguenza che non può essere ritenuto sufficiente ai fini dell’esclusione del predetto diritto di prelazione una presenza puramente fattuale come la temporanea presenza di un affittuario predisposta ed attuata mediante la formale stipula di un contratto di affitto cui tuttavia non corrisponde l’effettivo insediamento dell’affittuario.

    Affinché la coltivazione del fondo del terreno posto in vendita costituisca un elemento impeditivo della prelazione del confinante l’insediamento deve, pertanto, essere effettivo e stabile, tale da giustificare la prevalente tutela della conservazione dell’azienda agricola dell’affittuario rispetto all’interesse del proprietario del fondo finitimo al conglobamento del suo terreno con quello in vendita.  

    Tale principio è stato più volte ribadito dalla Corte di Cassazione che con la sentenza n. 6122 del 12 marzo 2013 è giunta ad affermare che il dato della coltivazione del fondo quale elemento ostativo alla configurazione della prelazione del confinante deve sussistere non solo in termini di attualità ma anche ed in particolar modo di prospettiva futura, dovendo essere l’insediamento dell’affittuario sul fondo, oltre che stabile ed effettivo, preordinanto alla prosecuzione da parte di questi dell’attività di coltivazione esistente al momento della stipula dell’atto di acquisto.

    Con tale importante pronuncia la Corte di legittimità ha pertanto precisato che la presenza sul fondo oggetto di compravendita di un soggetto che ne eserciti la conduzione in virtù di uno dei contratti agrari tipicamente previsti non costituisce situazione ostativa al perfezionarsi del diritto di prelazione in capo al coltivatore diretto proprietario del terreno confinante se rappresenta il risultato di una combinazione negoziale connotata da finalità elusive della prelazione del confinante in quanto preordinata esclusivamente al subentro nella detenzione del bene di soggetti terzi non aventi su di esso alcun diritto.

    In conclusione: la presenza di un conduttore sul fondo posto in vendita è in grado di eludere il diritto di prelazione nei confronti dei proprietari confinanti che coltivano direttamente il terreno nella sola ipotesi che il contratto di affitto abbia carattere di stabilità sia per ciò che riguarda la durata residua sia per quanto attiene l’effettiva gestione colturale del fondo.


  • Quesito:
    “Sono l’affittuario di un fondo rustico. Da anni utilizzo, dietro corrispettivo, questo fondo per svolgere la mia attività agricola. Il proprietario del fondo ha deciso di vendere questo terreno, ma per il momento non mi ha ancora fatto nessuna comunicazione, nonostante i nostri rapporti siano sempre stati ottimi. Essendo io interessato all’acquisto, la legge mi riconosce un diritto di prelazione?”

    La legge riconosce all’affittuario di un fondo il diritto di prelazione sempre che ricorrano le prescrizioni legislative qui di seguito delineate.

    Nell’ambito del tema dell’alienazione di un fondo rustico, il legislatore, nell’ottica favorire l’agricoltura e di conservare la destinazione agricola del fondo, ha dettato alcune norme volte a tutelare la proprietà dell’impresa agricola, promuovendone l’acquisto da parte di chi sul fondo ha sempre svolta un’attività di coltivazione e/o di allevamento ed è interessato alla continuazione della stessa. La possibilità per il coltivatore diretto di essere preferito a terzi nell’acquisto del fondo si sostanzia nel diritto di prelazione.

    Già previsto nel Codice Civile come diritto di un determinato soggetto ad essere preferito a terzi nell’acquisto di un bene in caso di vendita, esso acquista caratteri particolari in materia agraria configurandosi come il diritto di prelazione del coltivatore.

    L’art. 8 della legge n. 590/1965, mirando all’unificazione nella stessa persona della titolarità dell’impresa agricola e favorendo l’acquisto della proprietà da parte di chi sul fondo ha sempre prestato la propria attività lavorativa, statuisce che in caso di trasferimento a titolo oneroso di fondi, l’affittuario, il mezzadro, il colono o il compartecipante hanno diritto di prelazione purché coltivino il fondo da almeno due anni, non abbiano venduto nel biennio precedente altri fondi rustici di imponibile fondiario superiore a € 0,52 ed il fondo oggetto di prelazione in aggiunta ad altri eventuali già posseduti non ecceda il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia (ossia si richiede che persista la qualifica di coltivatore diretto anche successivamente all’acquisto).

    A tale disposizione va aggiunto l’art. 7 della legge n. 817/1971 il quale ha esteso il diritto di prelazione anche al proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in vendita, purché sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti od enfiteuti coltivatori diretti. Tale ultima norma, dettata allo scopo di favorire la formazione di imprese agricole efficienti ed economicamente competitive, contiene altresì un criterio a cui rifarsi in caso di conflitto tra più coltivatori diretti interessati allo stesso fondo, stabilendo la prevalenza di coloni, affittuari, ecc. sul proprietario del fondo confinante.

    Dalle disposizioni appena richiamate emerge che ai fini dell’operatività del diritto di prelazione è necessario, da una parte, che il conduttore possieda la qualità di coltivatore diretto, ossia sia un soggetto che direttamente ed abitualmente si dedica alla coltivazione dei fondi ed all'allevamento od al governo del bestiame e, dall’altra, che la coltivazione del fondo (sia esso lo stesso oggetto di alienazione o il fondo confinante) sussista in termini non solo di attualità, ma anche di prospettiva futura. Sintomatico di ciò è che la prelazione sia negata nel caso in cui i terreni, in base a piani regolatori, siano destinati ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica. In altri termini la perdita della destinazione agricola del terreno determina la non operatività del diritto di prelazione.

    Ricorrendo le condizioni di cui sopra, l’imprenditore coltivatore diretto in virtù del proprio diritto di prelazione, con una semplice manifestazione di volontà, costringe il proprietario del fondo a preferirlo a terzi nel caso di alienazione dello stesso. La comunicazione dell’alienante deve avvenire mediante lettera raccomandata ed il coltivatore deve esercitare il suo diritto nel termine di trenta giorni dal ricevimento della formale comunicazione.

    Nel caso in cui tali prescrizioni non vengano rispettate, ossia il proprietario alienante ometta la comunicazione dell’intenzione di vendere il fondo preferendo un terzo al coltivatore diretto, a tutela del diritto del prelazionario la legge riconosce a quest’ultimo il diritto di riscatto. In altre parole la legge ha posto in capo al proprietario alienate un vero e proprio obbligo di rivolgere al coltivatore una proposta d’acquisto. La violazione di tale obbligo consente al coltivatore di esercitare il riscatto, vanificando gli effetti della vendita a terzi.

    Il diritto di riscatto si pone come diritto complementare e consequenziale del diritto di prelazione, in quanto è volto ad assicurare al titolare dell’impedita prelazione di essere messo nella condizione di poter esercitare quel precedente diritto, ormai violato. Il riscatto va esercitato perentoriamente entro un anno dalla trascrizione della vendita al terzo.

    Avv. Marcello BOSSI