La Corte di Cassazione con sentenza n. 21792 del 29.08.2019 ha enucleato che «l'acquirente di un edificio in corso di costruzione, in caso di inadempimento della parte venditrice, può escutere la fideiussione che gli è stata rilasciata dall'impresa costruttrice in sede di stipula del contratto preliminare solo se detto contratto preliminare è ancora vigente, anche se deve avere comunicato a controparte "la volontà di recedere”»

La Corte di Cassazione a Sezioni Unite con sentenza n. 18672 dell’ 11.07.2019 ha risolto un dibattito giurisprudenziale in merito alla validità dell’atto stragiudiziale di interrompere la prescrizione dei rimedi della garanzia per vizi nel contratto di compravendita sottolineando come «l'art. 1495, comma 3, c.c. deve essere interpretato nel senso che, al fine di interrompere la prescrizione in materia di diritto al risarcimento nell'ambito di un contratto di compravendita, non è necessario instaurare un giudizio, essendo sufficiente una manifestazione della volontà stragiudiziale in forma scritta».

La Corte di Cassazione a Sezioni Unite nella sentenza dell’11 luglio 2019, n. 18672, in tema di prescrizione dell’azione di garanzia per l’eliminazione dei vizi del bene oggetto di compravendita ha ritenuto applicabile la disciplina generale, con la conseguente operatività delle ordinarie cause di interruzione e di sospensione.

I Giudici di legittimità hanno affermato – sul presupposto che l'interruzione della prescrizione si limita a far perdere ogni efficacia al tempo già trascorso prima del compimento dell'atto, senza interferire con il modo di essere del diritto – che la garanzia possa essere richiesta anche attraverso una manifestazione di volontà extraprocessuale, conformemente a quanto stabilisce l'art. 1492 c.c., comma 2, che, prevedendo che "la scelta è irrevocabile quando è fatta con la domanda giudiziale", significativamente la prefigura, collegando alla domanda processuale, la sola impossibilità di rimeditare l'opzione tra risoluzione e riduzione del prezzo.

Chiarito pertanto che “nel contratto di compravendita, costituiscono - ai sensi dell'ar. 2943 c.c., comma 4, - idonei atti interruttivi della prescrizione dell'azione di garanzia per vizi, prevista dall'art. 1495 c.c., comma 3, le manifestazioni extragiudiziali di volontà del compratore compiute nelle forme di cui all'art. 1219 c.c., comma 1, con la produzione dell'effetto generale contemplato dall'art. 2945 c.c., comma 1.” resta peraltro fermo il principio ormai consolidato ed affermato sempre dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 19702 del 13 novembre 2012 secondo cui, l’impegno del venditore all’ eliminazione dei vizi della cosa, accettato dal compratore, comporta il sorgere del corrispondente diritto, soggetto alla prescrizione decennale, mentre i diritti alla riduzione del prezzo ed alla risoluzione del contratto rimangono soggetti alla prescrizione annuale, dalla norma specificamente prevista.

Con tale sentenza la Corte ha infatti dichiarato che «ai sensi dell'art. 1495 c.c., l'impegno del venditore all'eliminazione dei vizi della cosa, accettato dal compratore, comporta il sorgere del corrispondente diritto, soggetto alla prescrizione decennale, mentre i diritti alla riduzione del prezzo ed alla risoluzione del contratto rimangono soggetti alla prescrizione annuale, dalla norma specificamente prevista».

Dott. Mattia Angeleri