La Cassazione a Sezioni Unite, con la sentenza n. 8435 del 30.04.2020, risolve una questione estremamente dibattuta riguardante la determinazione della maggioranza necessaria all’interno dell’assemblea condominiale per poter deliberare l’installazione di un ripetitore sul lastrico solare condominiale.

Nello specifico, il ricorso era stato proposto da due condomini poiché non era stata raggiunta l’unanimità a parere loro necessaria per l’installazione sul tetto del condominio di un ripetitore di una nota compagnia di telefonia.

Richiedevano quindi di pronunciare l’illegittimità della delibera assembleare che aveva permesso tale installazione, ritenuta valida nei precedenti giudizi di merito.

La Cassazione, nell’accoglimento parziale del ricorso, arriva ad enucleare diversi principi di diritto. Dopo aver escluso l’applicabilità nel caso di specie dell’art. 1120 c.c., sottolinea come il proprietario di un lastrico solare (nel caso il condominio), laddove intenda cedere ad altri a titolo oneroso la facoltà di installarvi e mantenervi per un certo tempo un ripetitore o altro impianto tecnologico, con il diritto per il cessionario di mantenere la disponibilità ed il godimento dell'impianto, ed asportare il medesimo alla fine del rapporto, può astrattamente perseguire il suo scopo sia attraverso un contratto ad effetti reali, sia attraverso un contratto ad effetti personali in quanto atto di amministrazione ai sensi dell’art. 1108, comma III, c.c.  

In particolare:

  1. a) il contratto con il quale le parti abbiano inteso attribuire al loro accordo effetti reali è quello costitutivo di un diritto di superficie, il quale attribuisce a titolo definitivo all'acquirente la proprietà superficiaria dell'impianto installato sul lastrico solare;
  2. b) il contratto con il quale le parti abbiano inteso attribuire al loro accordo effetti obbligatori è invece quello atipico di concessione a edificare avente natura personale, con rinuncia del concedente agli effetti dell'accessione. Con tale contratto il proprietario di un'area concede ad altri il diritto personale di edificare sulla stessa, di godere e disporre dell'opera edificata per l'intera durata del rapporto e di asportare tale opera al termine dello stesso.

Sulla base di tali principi di diritto, appare evidente che solo il primo caso di trasferimento del diritto di superficie (in quanto diritto reale) necessiterà dell’assenso unanime dei partecipanti al condominio mentre, nel secondo caso, sarà sufficiente la maggioranza dei partecipanti che rappresentino almeno i due terzi del valore complessivo della cosa comune, salvo che la durata del contratto di concessione stipulato da un condominio per consentire ad altri la installazione di un ripetitore, o altro impianto tecnologico, sul lastrico solare del fabbricato condominiale sia convenuta per più di nove anni, situazione che, in forza della previsione contenuta all’art. 1108, comma III, c.c., richiederebbe nuovamente l’unanimità dei consensi.


Avv. Luca Angeleri 

Dott. Mattia Angeleri

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