Con riferimento all’indennità di avviamento prevista a favore del conduttore dall’art. 34 della Legge n. 392/78 la giurisprudenza di legittimità ha espresso nel tempo due orientamenti contrapposti.

Un primo orientamento prevede che l’indennità di avviamento di cui all’art. 34 della legge n. 392/78 sia da considerarsi uno dei “vantaggi” del conduttore protetti dal successivo art. 79 e quindi come uno strumento che tutela la parte debole del rapporto. Tale orientamento giurisprudenziale, da ritenersi prevalente, indica come la nullità prevista all’art. 79 miri ad evitare che al momento della stipula del contratto il conduttore sia indotto ad accettare condizioni che ledano i suoi diritti pur di assicurarsi il godimento dell’immobile mediante accordi che operino un’elusione preventiva dei suddetti diritti concessi da norme imperative. In altri termini, l’orientamento prevalente prevede l’inderogabilità in sede di stipula del contratto di locazione commerciale dei diritti riconosciuti dalla L. n. 392 del 1978 che divengono disponibili solo in un secondo momento, potendo il conduttore disporne una volta sorti (ad es. nel corso di una transazione) (Cass. civ., sez. III, ord. 23 agosto 2018 n. 20974; Cass. civ., sez. III, 13 giugno 2018, n. 15373; Cass. civ., sez. III, 24 novembre 2007, n. 24458; Cass. civ., sez. III, 14 gennaio 2005, n. 675; Cass. civ., sez. III, 12 novembre 2004, n. 21520; Cass. civ., sez. III, 18 gennaio 2002, n. 537). 

Un secondo e minoritario orientamento prevede che l’indennità di avviamento sia invece da considerarsi uno strumento di “reintegrazione sinallagmatica”, considerato che non vi è diritto a tale indennità se il rapporto ha raggiunto la durata prevista. In tale ottica è possibile per il conduttore quindi rinunciare all’indennità sin dalla stipulazione del contratto, a fronte di una riduzione del canone, in virtù del principio di libera determinazione del corrispettivo che permea il settore della locazione commerciale. In sintesi, si sarebbe dinnanzi ad una “fattispecie a formazione progressiva”: le parti dapprima pattuiscono una certa misura del canone e, successivamente, il conduttore ne accetta la riduzione a fronte della rinuncia all’indennità di avviamento. Tale orientamento, che ammette la rinuncia ai diritti spettanti ex lege al conduttore commerciale a fronte di una riduzione del canone, è del tutto minoritario ed è rimasto assai debole (Cass. civ., sez. III, 29 aprile 2015, n. 8705; Cass. civ., sez. III, 12 luglio 2005, n. 14611; Cass. civ., sez. III, 20 ottobre 1995, n. 10907).

Con la più recente sentenza n. 24221 del 2019 la Cassazione, dopo aver evidenziato le due tesi contrapposte e sottolineato come la prima sia nettamente maggioritaria, in un obiter dictum sottolinea come vi sia una criticità dal punto di vista giuridico e socioeconomica insita nella configurazione del conduttore commerciale quale parte debole del rapporto al momento della stipula della locazione, ma ritiene di non poter accedere realmente alla tematica a causa della conformazione dei motivi dedotti nel ricorso, così lasciando incerto l’orientamento in materia.

Dott. Mattia Angeleri 

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