Un argomento di sicuro interesse per i lettori di questo periodico e’ relativo all’utilizzo di un terreno o di una costruzione ovvero l’esercizio di una servitu’ per un periodo di tempo considerevole senza che il proprietario ne richieda la restituzione ed in assenza di un valido titolo giuridico.  

Il possesso continuato di un bene, a fronte dell’inerzia del proprietario, per un determinato periodo di tempo è uno dei modi di acquisto della proprietà a titolo originario disciplinati dal Codice Civile.

Per i beni immobili il termine ordinario è di venti anni ma per i fondi rustici con annessi fabbricati, situati in comuni classificati montani dalla legge ovvero per i fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni non classificati montani dalla legge aventi reddito non superiore ai limiti fissati dalla legge speciale, pari ad Euro 180,76 (Lire 350.000), tale termine è ridotto a quindici anni.

E’ la c.d. usucapione speciale, introdotta dalla Legge n. 476 del 1976 con la finalità di incoraggiare lo sviluppo e salvaguardare il lavoro agricolo, recepita nell’art. 1159 bis Codice Civile.

Affinché la situazione di fatto descritta dalla norma possa dar corso da parte dell’Autorità Giudiziaria ad una sentenza dichiarativa dell’acquisto della proprietà è necessario che il soggetto interessato fornisca la prova certa e rigorosa del possesso continuo, ininterrotto, pacifico e pubblico.

Esaminiamo di seguito i requisiti richiesti dalla norma secondo le ultime indicazioni date dalla Corte di Cassazione.

L’oggetto dell’usucapione deve essere un fondo rustico. A tal proposito non è tanto rilevante la circostanza che il terreno, sito in territorio montano o in territorio ad esso equiparato in ragione del ridotto reddito dominicale ex art. 2 Legge 346 del 1976, sia iscritto nel catasto terreni, quanto invece quella che lo stesso sia stato oggetto di concreta coltivazione e sia destinato a una propria vicenda produttiva.

Parimenti la menzione degli "annessi fabbricati", contenuta nella previsione dell'art. 1159 bis c.c., vale solo a precisare che tale presenza non è ostativa all'applicazione della particolare fattispecie acquisitiva, estendendosi anche agli eventuali fabbricati esistenti sul fondo rustico l’acquisto della proprietà nel termine ridotto.

Così delineati i beni sui quali è invocabile l’usucapione speciale, occorre ora concentrarsi sulla prova del possesso del fondo, ossia sulla prova dell’esistenza di una situazione di fatto caratterizzata dal mancato esercizio del diritto di proprietà da parte del proprietario e dalla prolungata signoria di fatto sul bene da parte di chi si sostituisce a lui nella sua utilizzazione.

Il possesso si deve esteriorizzare in un comportamento tale da ingenerare nei terzi la convinzione che il soggetto utilizzatore ne sia il proprietario e non deve essere giustificato da un titolo diverso come un contratto di affitto o di comodato.

A tal proposito la giurisprudenza ha precisato che non sono sufficienti meri atti di gestione consentiti dal proprietario come potrebbe essere la semplice coltivazione del fondo perché, di per sé, non esprime, in modo inequivocabile, l'intento del coltivatore di possedere, occorrendo, invece, che tale attività materiale, corrispondente all'esercizio del diritto di proprietà, sia accompagnata da indizi univoci che consentano di presumere che essa è svolta uti dominus, ossia come proprietario (Cass. n. 6123 del 2020).

Tale accertamento di fatto è rimesso alla valutazione del giudice all’esito dell’esame, caso per caso, dell’insieme dei poteri concretamente esercitati sul bene.

La Corte di Cassazione ha anche avuto modo di chiarire che il momento in cui il soggetto ha cominciato ad utilizzare il bene come proprietario, magari al termine di un rapporto di affitto,  c.d. “interversione nel possesso”, non può avere luogo mediante un semplice atto di volizione interna ma deve estrinsecarsi in una manifestazione esteriore, dalla quale sia possibile desumere che il detentore abbia iniziato ad esercitare il potere di fatto sulla cosa esclusivamente in nome proprio e non più in nome altrui e detta manifestazione deve essere rivolta specificamente contro il possessore, in maniera che questi sia posto in grado di rendersi conto dell'avvenuto mutamento e della concreta opposizione al suo possesso (Cass. n. 17676 del 2018).

Alla disponibilità oggettiva del bene deve, poi, accompagnarsi l’elemento soggettivo dell’animus possidendi, cioè la manifestazione del dominio esclusivo sul fondo, il tutto in modo ininterrotto, pacifico e pubblico per i quindici anni necessari per il compimento dell’usucapione.

I requisiti sopra indicati devono essere provati anche laddove l’intestatario del fondo, risultante al Catasto ovvero dai Registri immobiliari, dovesse essere irreperibile poiché deceduto in assenza di successione e di conseguente voltura, con impossibilità di reperire gli eredi.

Tale situazione non impedisce al possessore di esercitare l’azione giudiziale ma impone il ricorso alla notificazione degli atti di causa per pubblici proclami secondo la procedura dettata dall’art. 3 della Legge n. 346 del 1976.

Per contro, il proprietario di un terreno che sa utilizzato da terzi, contro la propria volontà, per impedire il compimento dell’usucapione non può limitarsi ad inviare una diffida e messa in mora al detentore del bene, potendosi esercitare il relativo possesso anche in aperto e dichiarato contrasto con la volontà del titolare del diritto reale, ma per interrompere il termine di compimento dell’usucapione deve compiere atti che comportino, per il possessore, la perdita materiale del potere di fatto sulla cosa oppure atti giudiziali diretti ad ottenere ope iudicis la privazione del possesso, come la notifica dell'atto di citazione/ricorso con il quale venga richiesta la materiale consegna di tutti i beni immobili in ordine ai quali si vanti un diritto dominicale (Corte d’Appello Bologna 13.05.2019).

Per i fondi rustici che non rientrano nella definizione dell’art. 1159 bis Codice Civile resta ferma l’applicazione dell’art. 1158 Codice Civile ed il termine del possesso continuato si dilata a vent’anni.

I sottoscritti sono a disposizione di ogni interessato per valutare ogni particolare situazione e verificare congiuntamente se sussistono i requisiti imposti dalla legge e dalla giurisprudenza  per l’esercizio di tale diritto.

Avv. Francesca PELLE     

Avv. Marcello Maria BOSSI