Quesito:
“Sono l’affittuario di un fondo rustico. Da anni utilizzo, dietro corrispettivo, questo fondo per svolgere la mia attività agricola. Il proprietario del fondo ha deciso di vendere questo terreno, ma per il momento non mi ha ancora fatto nessuna comunicazione, nonostante i nostri rapporti siano sempre stati ottimi. Essendo io interessato all’acquisto, la legge mi riconosce un diritto di prelazione?”

La legge riconosce all’affittuario di un fondo il diritto di prelazione sempre che ricorrano le prescrizioni legislative qui di seguito delineate.

Nell’ambito del tema dell’alienazione di un fondo rustico, il legislatore, nell’ottica favorire l’agricoltura e di conservare la destinazione agricola del fondo, ha dettato alcune norme volte a tutelare la proprietà dell’impresa agricola, promuovendone l’acquisto da parte di chi sul fondo ha sempre svolta un’attività di coltivazione e/o di allevamento ed è interessato alla continuazione della stessa. La possibilità per il coltivatore diretto di essere preferito a terzi nell’acquisto del fondo si sostanzia nel diritto di prelazione.

Già previsto nel Codice Civile come diritto di un determinato soggetto ad essere preferito a terzi nell’acquisto di un bene in caso di vendita, esso acquista caratteri particolari in materia agraria configurandosi come il diritto di prelazione del coltivatore.

L’art. 8 della legge n. 590/1965, mirando all’unificazione nella stessa persona della titolarità dell’impresa agricola e favorendo l’acquisto della proprietà da parte di chi sul fondo ha sempre prestato la propria attività lavorativa, statuisce che in caso di trasferimento a titolo oneroso di fondi, l’affittuario, il mezzadro, il colono o il compartecipante hanno diritto di prelazione purché coltivino il fondo da almeno due anni, non abbiano venduto nel biennio precedente altri fondi rustici di imponibile fondiario superiore a € 0,52 ed il fondo oggetto di prelazione in aggiunta ad altri eventuali già posseduti non ecceda il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia (ossia si richiede che persista la qualifica di coltivatore diretto anche successivamente all’acquisto).

A tale disposizione va aggiunto l’art. 7 della legge n. 817/1971 il quale ha esteso il diritto di prelazione anche al proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in vendita, purché sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti od enfiteuti coltivatori diretti. Tale ultima norma, dettata allo scopo di favorire la formazione di imprese agricole efficienti ed economicamente competitive, contiene altresì un criterio a cui rifarsi in caso di conflitto tra più coltivatori diretti interessati allo stesso fondo, stabilendo la prevalenza di coloni, affittuari, ecc. sul proprietario del fondo confinante.

Dalle disposizioni appena richiamate emerge che ai fini dell’operatività del diritto di prelazione è necessario, da una parte, che il conduttore possieda la qualità di coltivatore diretto, ossia sia un soggetto che direttamente ed abitualmente si dedica alla coltivazione dei fondi ed all'allevamento od al governo del bestiame e, dall’altra, che la coltivazione del fondo (sia esso lo stesso oggetto di alienazione o il fondo confinante) sussista in termini non solo di attualità, ma anche di prospettiva futura. Sintomatico di ciò è che la prelazione sia negata nel caso in cui i terreni, in base a piani regolatori, siano destinati ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica. In altri termini la perdita della destinazione agricola del terreno determina la non operatività del diritto di prelazione.

Ricorrendo le condizioni di cui sopra, l’imprenditore coltivatore diretto in virtù del proprio diritto di prelazione, con una semplice manifestazione di volontà, costringe il proprietario del fondo a preferirlo a terzi nel caso di alienazione dello stesso. La comunicazione dell’alienante deve avvenire mediante lettera raccomandata ed il coltivatore deve esercitare il suo diritto nel termine di trenta giorni dal ricevimento della formale comunicazione.

Nel caso in cui tali prescrizioni non vengano rispettate, ossia il proprietario alienante ometta la comunicazione dell’intenzione di vendere il fondo preferendo un terzo al coltivatore diretto, a tutela del diritto del prelazionario la legge riconosce a quest’ultimo il diritto di riscatto. In altre parole la legge ha posto in capo al proprietario alienate un vero e proprio obbligo di rivolgere al coltivatore una proposta d’acquisto. La violazione di tale obbligo consente al coltivatore di esercitare il riscatto, vanificando gli effetti della vendita a terzi.

Il diritto di riscatto si pone come diritto complementare e consequenziale del diritto di prelazione, in quanto è volto ad assicurare al titolare dell’impedita prelazione di essere messo nella condizione di poter esercitare quel precedente diritto, ormai violato. Il riscatto va esercitato perentoriamente entro un anno dalla trascrizione della vendita al terzo.

Avv. Marcello BOSSI