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Contratti di affitto di fondi rustici - indennità per miglioramenti - realizzazione di struttura abusiva

Con la recentissima sentenza n. 3408 del 13.02.2018, la Corte di Cassazione è tornata a pronunciarsi sulla disciplina dei miglioramenti nei contratti di affitto agrari statuendo che l’affittuario, che abbia eseguito sul fondo opere non conformi alla normativa edilizia, ha diritto all’indennizzo per le migliorie apportate a condizione che l’irregolarità edilizia sia sanabile e che, quindi, l’incremento di valore del fondo si possa realizzare mediante una sanatoria.

Per comprendere l’iter logico seguito dalla Suprema Corte occorre brevemente richiamare la normativa in materia.

Com’è noto, ai sensi dell’art. 16 L. n. 203/1982, ciascuna delle parti del contratto può apportare modifiche, addizioni e/o trasformazioni al fondo a condizione che le medesime non modifichino la destinazione agricola dello stesso e che siano eseguite nel rispetto dei programmi regionali di sviluppo oppure, ove tali programmi non esistano, nel rispetto delle vocazioni colturali delle zone in cui è ubicato il fondo.

L’esecuzione di dette opere deve essere preventivamente assentita dall’altra parte contrattuale. In mancanza, prima che si possa procedere all’esecuzione, l’opera deve comunque essere portata a conoscenza della controparte e dell’Ispettorato Provinciale dell’Agricoltura (a mezzo lettera raccomanda con ricevuta di ritorno) ed essere assentita da quest’ultimo ufficio in caso di mancato accordo tra le parti.

Ricorrendo il preventivo consenso del concedente, l’affittuario ha diritto a percepire una indennità corrispondente all’aumento di valore di mercato conseguito dal fondo a seguito delle opere di miglioramento da lui realizzate e come risultanti al momento della cessazione del rapporto, con riferimento al valore attuale di mercato del fondo non trasformato, da determinarsi in contraddittorio tra le parti.

Anche in questo caso, in assenza di accordo e qualora non si sia già fatto ricorso all’Autorità Giudiziaria, l’art. 17 L. n. 203/1982 prevede che l’indennità venga determinata, su richiesta di una delle parti, dall’Ispettorato Provinciale dell’Agricoltura la cui deliberazione, ai sensi dell’art. 634 c.p.c., costituisce prova scritta del credito per l’indennità stessa.

Non solo. La medesima norma riconosce all’affittuario il diritto di ritenzione del fondo sino a quando non gli sia stata versato dal proprietario il pagamento di quanto dovuto.

La ratio della normativa sopra richiamata è quella di garantire un equilibrio contrattuale tra le parti compensando l’aumento di valore di cui può beneficiare il proprietario per effetto delle opere realizzate con l’indennizzo riconosciuto a colui che ha sopportato il costo delle stesse.

Nessun problema si pone nel caso in cui le opere rinvenute sul fondo siano pienamente conformi al progetto. Altro discorso, invece, deve essere fatto nell’ipotesi in cui si rinvengano opere realizzate in violazione alle norme edilizie.

La Suprema Corte ha affermato che in presenza di irregolarità edilizie l’affittuario perde il diritto all’indennizzo allorquando non si possa rimediare all’abuso mediante una pratica in sanatoria poiché, diversamente opinando, si verrebbe a riconoscere un vantaggio economico per una attività illecita e foriera di conseguenze e responsabilità, anche penali, in capo al proprietario: il manufatto abusivo non solo è privo di valore per il fondo cui accede ma rischia di rappresentare un costo e/o un onere per il locatore.

La sentenza in esame ripropone principi ormai consolidati nella giurisprudenza di legittimità ma che è bene che un affittuario tenga in debita considerazione prima di eseguire qualunque tipo di intervento sul fondo condotto in affitto.

Naturalmente sono a disposizione di ogni soggetto, sia proprietario che affittuario, che volesse approfondire la problematica in esame. 

Avv. Marcello Maria BOSSI

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