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Prelazione agraria: l'insediamento del conduttore deve essere valutato anche in termini di prospettiva futura

Con la recente sentenza n. 6122 del 12 marzo 2013 la Corte di Cassazione si è nuovamente pronunciata in materia di prelazione agraria riconosciuta in capo al coltivatore diretto proprietario del terreno confinante con quello oggetto di compravendita.

Come noto l’art. 7 della legge 14 agosto 1971, n. 817 ha esteso l’istituto della prelazione agraria anche al proprietario coltivatore diretto di terreno confinante disponendo che il diritto di prelazione di cui all’art. 8 della legge 26 maggio 1965 n. 590 spetta anche al coltivatore diretto proprietario di fondi confinanti con quelli offerti in vendita purché sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti o enfiteuti coltivatori diretti e ciò al fine dell’accorpamento dei fondi per migliorarne la redditività e per formare imprese coltivatrici di più ampie dimensioni e maggiormente efficienti sotto il profilo tecnico ed economico. 

La prelazione agraria del proprietario confinante coltivatore diretto opera, pertanto, se sussistono tutte le condizioni previste dall’art. 8 della legge 26 maggio 19865 n. 590, ossia la coltivazione biennale dei terreni agricoli confinanti di sua proprietà, la mancata vendita di fondi rustici nel biennio precedente e l’adeguata forza lavorativa, nonché se vi è contiguità tra il fondo offerto in vendita e quello condotto dal prelazionario e se sul fondo oggetto della vendita non è insediato un affittuario, mezzadro, colono, compartecipante o enfiteuta coltivatore diretto in forza di un valido titolo giuridico.

Come si evince dal dato normativo situazione ostativa alla prelazione in favore del confinate è la presenza sul fondo oggetto di compravendita di un soggetto che ne eserciti la diretta conduzione in forza di uno dei contratti agrari tipicamente previsti, con la conseguenza che non può essere ritenuto suffciente ai fini dell’esclusione del predetto diritto di prelazione una presenza puramente fattuale come la temporanea presenza di un affittuario predisposta ed attuata mediante la formale stipula di un contratto di affitto cui tuttavia non corrisponde l’effettivo insediamento dell’affittuario.

Affinché la coltivazione del fondo del terreno posto in vendita cosituisca un elemento impeditivo della prelazione del confinante l’insediamento deve, pertanto, essere effettivo e stabile, tale da giustificare la prevalente tutela della conservazione dell’azienda agricola dell’affittuario rispetto all’interesse del proprietario del fondo finitimo al conglobamento del suo terreno con quello in vendita.  

Tale principio è stato più volte ribadito dalla Corte di Cassazione che con la sentenza n. 6122 del 12 marzo 2013 è giunta ad affermare che il dato della coltivazione del fondo quale elemento ostativo alla configurazione della prelazione del confinante deve sussistere non solo in termini di attualità ma anche ed in particolar modo di prospettiva futura, dovendo essere l’insediamento dell’affittuario sul fondo, oltre che stabile ed effettivo, preordinanto alla prosecuzione da parte di questi dell’attività di coltivazione esistente al momento della stipula dell’atto di acquisto.

Con tale importante pronuncia la Corte di legittimità ha pertanto precisato che la presenza sul fondo oggetto di compravendita di un soggetto che ne eserciti la conduzione in virtù di uno dei contratti agrari tipicamente previsti non costituisce situazione ostativa al perfezionarsi del diritto di prelazione in capo al coltivatore diretto proprietario del terreno confinante se rappresenta il risultato di una combinazione negoziale connotata da finalità elusive della prelazione del confinante in quanto preordinata esclusivamente al subentro nella detenzione del bene di soggetti terzi non aventi su di esso alcun diritto.

In conclusione: la presenza di un conduttore sul fondo posto in vendita è in grado di eludere il diritto di prelazione nei confronti dei proprietari confinanti che coltivano direttamente il terreno nella sola ipotesi che il contratto di affitto abbia carattere di stabilità sia per ciò che riguarda la durata residua sia per quanto attiene l’effettiva gestione colturale del fondo.

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